【適足居住權．倡議（一）】照顧夾心階層選擇權　增建中產公屋

香港的私樓已上天價，跟從市場訂價的居屋也不見得便宜，一般公屋的入息門檻又非基層以外人士所能跨過，結果，夾心階層往往無所適從，不少人「被迫」上車，或者租住昂貴的私樓。對於這班無助的人，政府為何不廣建只供租住、適用於夾心階層的公營房屋？
事實上，現時香港也有三條「中產公屋邨」，它們分別位於哪裏？為何政府不願繼續發展？

文章系列︰
一、照顧夾心階層選擇權　增建中產公屋
二、徙置大廈進化成公屋　再進化會是什麼？
三、「最小居住面積」可行　政府不能再拖

說起出租公營房屋，大眾一般會想到香港房屋委員會（房委會）轄下以「邨」命名的廉租公共屋邨，但其實香港房屋協會（房協）還建有一類為數較少的「乙類屋邨」，其租金較高，而且只供家庭申請租住。

現時全港共有三條乙類屋邨，包括北角健康村（重建）、油麻地駿發花園，以及荃灣寶石大廈，以健康村為例，其租金介乎$4,003至$7,359之間，遠較一般公屋為高，因此外界俗稱之為「中產公屋」。理念上，乙類屋邨單位是為入息水平稍高、卻又買不起私樓的家庭而設，是不少家庭最渴求的事物。

政府多年來不斷向大眾推廣自置居所（詳見後文），使不少人覺得「買樓」才是人生常態，「租樓」只是權宜做法，因此有人或會認為居屋已能照顧夾心階層，乙類屋邨實是疊床架屋。然而，到底要買樓還是租樓，應該視乎當事人的財政能力、需要，以至人生規劃，政府有必要確保大眾具選擇權；再者，市民將大部分積蓄與工資用於首期與供樓，變相壓抑了消費能力，這根本不利整體經濟發展（當然，受惠的則是地產商），遑論自身的財政自主權（為儲首期與供樓而喘不過氣，還能怎樣過活？）

那麼，明明「中產公屋」是已存在的事物，為何政府卻拒絕擴展計劃？

政府理由一︰政府不應干預私人市場

2009年，房協行政總裁黃傑龍向傳媒表示，有意興建新的乙類屋邨，幫助夾心階層覓得力能負擔的居所。不過，他在當時也明言，為免干預私人市場，即使真能獲政府准許興建新的乙類屋邨，單位數目也不會太多。儘管如此，政府還是擔心中產公屋會衝擊私樓市場，因此拒絕房協的建議，令計劃胎死腹中。2014年，房協落實分階段重建旗下的筲箕灣明華大廈，終於得到政府「原則上同意」劃出部分單位作中產公屋，但是單位數量不足1,000個。

就此，這種「政府不應干預私人市場」的思維，其實早就應該擺脫。須知道人皆有「住屋權」，聯合國經濟、社會及文化權利委員會早已將獲得「適足居所」（adequate housing）列為權利，其構成條件包括「可負擔性」（affordability）。據國際調查機構Demographia分析，香港已連續八年「榮登」全球最難買樓城市排行榜第一位，最新一年數據指，香港家庭要不吃不喝19.4年才能買樓，拋離緊隨其後的悉尼6.5年。香港的房屋是否具「可負擔性」？相信社會自有公論。

政府的存在意義與責任，在於重新分配社會資源；寄望自由市場能達致最佳供求平衡，不過是緣木求魚。「政府不應干預私人市場」只是學派教條，而非永恆真理，假如政府的不作為會令市民處於水深火熱，又或者政府的干預能帶來好處，為何政府還要執意抽身於市場之外？再者，誠如立法會房屋事務委會員副主席、民主黨尹兆堅所言，政府其實一直在干預市場︰「政府沒干預過市場嗎？那夾屋、綠置居、首置上車盤是什麼？政府本就理應適當地介入市場，假如應做而不做，令事情失控，或者令某些人得益，也是一種消極干預。」

政府理由二︰不可影響「三年上公屋」目標

公屋「三年上樓」目標也是政府抗拒增建中產公屋的原因。公屋輪候冊上的一般家庭輪候時間已達4.6年，遠超目標，身兼房委會主席的運房局局長陳帆亦承認情況令人沮喪，更估計未來五年也難以做到「三年上樓」。在土地有限的情況下，若將部分可興建「一般」公屋的土地拿來興建中產公屋，必定會減慢「一般」公屋申請人的輪候時間，故政府一直不欲增建中產公屋。

這說法在平時自有其道理，但不適用於新發展區。舉例來說，倘若政府全面發展粉嶺高爾夫球場，那將是一個全新的社區（面積與荃灣市區相約），在此前提下，政府要思考的是如何在該處盡可能興建最多的公營房屋。當然，為平衡社區的居民階層分布，避免社區淪為又一「悲情城市」，政府不可能只建公屋，例如新界東北新發展區的公私營房屋單位比例便為6︰4。然而，從社區規劃的角度而言，若不想社區只有基層市民，政府大可以在新社區多建居屋和中產公屋，沒必要撥出太多土地興建私樓（港鐵站上蓋也可以建公屋，詳見〈【01倡議】港鐵站上蓋豈是發展商囊中物？〉）。

政府理由三︰影響私樓落成量

按官方數據，近年私人住宅單位的實際落成量一度追不上預期，因此政府也能以之為由，拒絕撥用更多土地興建公營房屋；然而，值得反思的是，私人住宅單位的建造目標是如何釐定的？前運房局局長張炳良在《長遠房屋策略》序言中表示，「公私營房屋供應比例為60︰40」，但這個比例是緣何釐定？為何不是65︰35，或者70︰30？回溯香港房屋政策發展源流，則可知政府重視自置居所（包括私人樓宇及資助房屋），實有其政治考慮。

1987年，政府發布重要文件《「長遠房屋策略」政策說明書》，訂明當局的目標包括「鼓勵住戶自置居所」，更大膽預計在2001年之時，公屋將會供過於求，因此應設法善用私人機構的資源；1997年，特首董建華發表第一份施政報告，聲言要在2007年底前，讓70%家庭擁有自置居所。回首過去，可知這些期許均告落空；然而，2014年公布的《長遠房屋策略》仍堅持要「協助中低收入家庭實現自置居所的願望」、「豐富資助自置居所的形式」，林鄭月娥政府亦建議將綠置居恆常化，並推出首置上車盤，政策可謂一脈相承。

香港大學城市及規劃設計系系主任趙麗霞教授認為，九七前後的政府極力推廣自置居所，其實是出於政治因素，她曾撰文分析指，「以按揭供款購置房屋或擁有一個具高重售價值的單位，均會令業主與社會連上某些利益關係，對過渡期的香港經濟將產生穩定的作用」，或可紓緩人才外流的問題。

但到了今天，政府依然重視推廣自置居所，根本並不明智。一來，樓價高不可攀，繼續鼓勵市民買樓，非但不能留住人心，反而令人覺得政府荒謬；二來，如上所言，推廣自置居所會壓抑市民的消費能力，不利經濟發展——當然，市民將大部分資金投放至房屋市場，最受惠的自是地產商。

政府理由四︰房委會與房協須自負盈虧

除了坊間慣言的「地價收益龐大」、「明益財團」外，房委會與房協頭上的「自負盈虧」金剛圈，也是政府推廣自置居所、不願廣建公屋的原因。房委會和房協一直要為興建及修維房屋自行籌措資金，故對它們來說，只租不賣的公屋可說是「虧本貨」，是以坊間有「居屋補貼公屋」的說法；若要求房委會與房協興建更多公屋（包括成本較高昂的中產公屋），可以想見，政府將以資金問題作擋箭牌。

然而，政府和社會都必須思考，假如我們同意「住屋權」是人權，那麼為何房委會、房協，以至市區重建局等公營機構均須自負盈虧？尹兆堅就認為，房委會「自負盈虧」的做法必須檢討，「現在是非常時期，要有非常手段。政府不是缺錢，為何不能『大手筆』解決？堅持自負盈虧，房委會只能『塘水滾塘魚』，再者，若向前追溯，房委會最初錢從何來？不也是政府注資？房委會曾經財困又是如何解決？也是政府注資。所以政府不應再用『假自負盈虧』作擋箭牌，而應更積極作為。」

事實上，政府在2014年已成立「房屋儲備金」，用來應付最新《長遠房屋策略》訂定的公營房屋建造計劃，現已滾存至788億元。政府願意未雨綢繆，誠為好事，但長遠而言，更應視建屋費用為政府的恆常開支，不能因費用高昂而輕言削減公營房屋建造量，或者千方百計推市民置業，使之長期背負樓債，又間接壯大地產商。

以現時標準來看，前文介紹過的乙類屋邨，其申請門檻之高，其實也滿足不了夾心階層的需求；因此，若政府有意增建這類型的中產公屋，必須重新釐訂申請資格。但無論如何，政府應當增加租住公屋的階梯，讓市民有選擇租住公屋的權利，而非被迫置業。

特意為夾心階層提供租金較高、設施較佳的公屋，而非直接提升所有公屋的申請人入息及資產限額，好處是方便政府進行市區規劃（即上文提及到的「平衡居民階層分布」），也能滿足中產階層對生活質素的要求。不過，值得注意的是，不單是所謂的中產公屋，其實所有公屋均應提升品質，畢竟為市民提供「適切」住所，是政府的責任。未來的公共屋邨應該如何發展，當可從香港的公營房屋史找到啟發。詳見〈【適足居住權．倡議】徙置大廈進化成公屋　再進化會是什麼？〉。

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