【綠置居．觀點】綠置居可以休矣！

運輸及房屋局局長陳帆上周出席立法會會議，交代綠置居恆常化政策。觀乎當日公開的《「綠表置居計劃」先導項目的檢討》報告（下稱：報告），房委會仍然保留市價「六折」的定價機制，也未有延長禁售限期，陳帆一再強調綠置居定價與市場價格沒有「關聯性」以及不會影響公屋供應，明顯與事實不符。

綠置居定價機制荒謬

先說綠置居的定價方式，陳帆強調綠置居的定價與市價「沒有關聯性」。固然報告提及綠置居將按「（防止）房委會在財政上有所損失」、「綠表申請者的負擔能力」兩項原則定價。但是報告最終的定價方式，難言與市場無關。報告指最新一批綠置居的售價，將比最近一期居屋「折扣」高10%，現時居屋一般定價為市價七成。如果居屋定價不變，那麼綠置居定價將為市價六成。

報告指「折扣比居屋高10%」是一個「較簡單的」定價方法，但是既然綠置居與市價「沒有關聯性」，那麼政府為什麼不直接參考市民的負擔能力定價？殖民地時期的第三期乙（1982年2月）至第八期甲（1985年11月）居屋的定價主要以市民的負擔能力計算，房委會大可依此釐定綠置居的價格，如今未有為之，反而迂迴地以市價衡量市民的負擔能力，明顯另有所謀。事實上，房署署長應耀康於同日就否定了陳帆的說法，指綠置居的定價有參考市值。

資助房屋定價的歷史脈絡

歸根究柢，除了市民的負擔能力外，資助房屋定價考慮到兩個因素，其一，是不妨礙私人房地產發展；其二，是房委會的收支狀況。

房屋研究者謝曉陽曾撰文梳理居屋定價的歷史脈絡，港督麥理浩在推出居屋時，指出居屋應該以合理價格釐定（reasonable priced homes），並將之稱為非牟利居屋計劃（non-profit-making scheme of home-ownership），但是這「理想」面對相當大的阻力，在居屋計劃的構想階段，時任財政司夏鼎基便提出居屋不應妨礙私人房地產發展，這可以解釋居屋當時為什麼以地價加建築成本價出售，而非單純以建築成本價發售。及後居屋雖一度主要參考市民負擔能力定價，但是在1986年起，居屋價格卻一改以參照市價釐定。

及至1987年政府制定了《長遠房屋策略》，提出縮減房委會規模，以免和私人市場形成競爭。翌年，政府修改《房屋條例》，房委會開始自負盈虧。在1987年前，居屋的整年、整期收入尚且要高於成本（個別項目可以虧本，但整期、整年的項目必須維持收支平衡），在1988年《房屋條例》修訂後，房委會更加要防患於未然，追求「盈餘」、儲備增值，資助房屋進一步脫離市民的負擔能力。

綠置居買家非富人

如果樓市低迷，資助房屋按市場定價尚且影響輕微，但是如當樓市水漲船高，居屋仍然按市價釐定，就無異於將市民推向置業懸崖。香港的樓價早已脫離市民的負擔能力，有居屋最近更以呎價近萬元出售，市價「六折」表面上頗為便宜，但觀乎美聯物業的樓價走勢資料，本年2月全港的平均呎價為12,644元，「六折」計算即是7,586元，接近2012年3月的樓市平均呎價，當時梁振英剛上任，他曾言解決香港人的住屋問題是「重中之重」，當時的樓價高企，早已令市民怨聲載道。

也許有人認為，綠置居是為公屋富戶而設，對象並非窮人，故定價較高也是合理。事實上，絕大多數購買綠置居者，都並非公屋富戶，觀乎報告的數據，在購買綠置居的房委會公屋住戶中，須交額外租金的富戶只佔12%，為數不多。坊間曾流傳部分公屋居民擁有隱藏資產，購買綠置居者可能是隱形富戶，但是觀乎文件中貸款與樓價比例，有59%的市民貸款額達樓價的90%至95%，市民的平均貸款額佔樓價百分比則為86%，不大可能有龐大的隱形資產。

在樓價失控之際，政府理應警告市民，用盡一切政策之能事平抑樓價。但是香港政府在這方面卻少有作為，更加「多管齊下」，一方面不斷深化「置業夢」的虛假意識，另一方面推出與市價掛鈎的公共房屋，又以市價「六折」等政治修辭包裝，引市民「上釣」。經濟有順有逆，香港的勞工保障又乏善可陳，一旦他日經濟衰退，市民失業，無法還款，也就會淪為無殼蝸牛。

綠置居損害基層住屋權

陳帆身為運房局局長，本應謹言慎行，綠置居的訂價與市價「沒有關聯性」的言論與事實不符，應盡早收回。至他同日指綠置居不會影響公屋供應，同樣大謬不然。

觀乎檢討報告中轉售限制一項，在房委會首次轉讓綠置居起計五年，買家可以將單位售予房委會提名的綠表或白表買家，在補足地價後，單位更加可以在市場公開發售。容許市民將綠置居出售予綠表買家，或許不會對公屋供應有太大影響，但是隨着單位流轉到白表買家以至公開拍賣，公屋單位就會流落到自由市場，政府難以再將單位分配給基層市民。近年不時出現天價居屋，以現時政府的做法看來，綠置居他日也可能升至天價，遠遠拋離基層市民的負擔能力。

綠置居問題源於置業主導的意識形態，香港官員往往不敢觸碰地產商的既得利益，將成規奉若圭臬。回歸過後，董建華落實八萬五，政策仍以置業主導，但是其供應量之大，足以改變市場結構。惟此後歷屆特首的房屋政策乏善足陳，林鄭月娥在競選期間曾言要解決房屋問題，市民期望她能夠以平均成本價出售資助房屋、規定綠置居只能出售予符合綠表資格者，可惜她仍然囿於成規，對房屋問題視若無睹。她必須明白，香港房屋問題嚴峻，市民早已怒火中燒，如果她繼續冷眼旁觀，市民終有一日會重新走上街頭，與政府對抗。