【01觀點】新居屋「癲價」出售捱批　應按負擔能力與平均成本計價

新居屋在本周四（29日）起接受申請，市民的焦點也放在售價。單位沿用市價「七折」定價，但最貴平均呎價達到9,755元，顯然超出一般人的負擔能力。民間團體和政黨要求改革居屋出售準則，首要跟市價脫鈎。在此之上，「01觀點」建議考慮平均建造成本，配以市民入息和開支比例定價，再禁止居屋透過補地價流入自由市場，防止資助房屋商品化，還原居屋自住用途。

「七折」出售仍屬天價　新居屋定價漠視市民負擔能力　

房屋的最大功能是居住，不是投資。然而，香港的樓房甚具投資價值，加上缺乏租務管制，以港人只好置業。政府的資助置業計劃鼓勵港人買樓，居屋計劃成為公屋和首次置業者的踏腳石。

現行的居屋定價準則，美其名按市價提供折扣，以反映申請住戶負擔能力。具體來說，是出售的單位中至少有一半，可以讓現時在「白表」申請人入息上限的合資格住戶買樓後，按揭佔入息比例不超過四成。在一般情況下，房委會以市價「七折」售樓。

居屋定價本身按地區、設計、設施等因素而有差別，市區居屋通常較新市鎮昂貴。而近年新居屋因為定價跟隨市價，本地樓市節節上升，居屋定價水漲船高，進一步擴大不同地區新盤售價。以今次三個項目為例，東涌裕泰苑最小單位賣159萬元，長沙灣凱樂苑最大單位賣630萬元。一般單位相信動輒要三、四百萬元。

政府曾稱，若果定價未能符合負擔能力基準，房委會會考慮增加折扣。事實是，最新一批居屋依舊以市價「七折」出售，只放寬白表申請人的資產和收入上限，摒除了負擔能力這因素。

堅持高於成本價出售　或受地產商壓力

可想而知，如果儲蓄有限，入息不高，又沒有父母支援，申請者只能挑選東涌等遠離市區的單位，甚或望門輕嘆，放棄申請。相反，有財力者只要符合條件，就會競相申請，希望低於市價「上車」。惟有錢者才可挑選市區公屋，將加劇地區階層差距。

那邊廂，如果新居屋悉數售出，房委會將會獲得豐厚利潤。房委會今年初的估計，目前興建一個居屋單位的建築成本為95萬元，較去年跌8%。公屋單位的建築成本由去年的87萬元降至86萬元。即使建築成本在未來出現波動，或者提升樓宇質素，也難以升至300萬元的水平。即是說，房委會用市價「七折」出售，足以填補興建居屋及公屋的成本有餘。房委會何必為了貪圖亮麗的財政報告，貪圖豐厚盈利，死守跟隨市價定價的鐵律，迫使市民勉強置業？

事實上，在港英時代，居屋的定位一度是非牟利的。前港督麥理浩在1976年10月發言，指居屋是大型非牟利自置居所計劃。不過，在計劃推出後幾年，居屋售價便大幅上升，地價、建築費和利率上升是其中因素，但房屋政策研究者謝曉陽整理文獻，當年有地產商向政府施壓，批評居屋會打擊私人房地產出售。作者相信政府為了兼顧發展商利益，於是要把居屋價格與私樓價格掛鈎。

調低售價還要脫離私人市場　還原居屋自置用途

經過停建和復建，近年居屋的定價政策大原則沒有變更，多為折扣率調整。所謂定價按負擔能力，一般人已經不可負擔。因此，政府和房委會必須全盤檢討居屋政策，不只檢討定價，還要檢討在公營房屋的定位。

首先，是居屋定價要脫離市價，以免被私人物業市場牽引。第二，居屋收入不應用來補貼公屋建造成本，兩個項目應該分開處理，並由政府及房委會出資。第三，是釐訂申請者負擔能力時，加入住戶入息及開支分布及建築成本兩項因素，而非集中計算按揭還款能力。第四，居屋業主日後只能把物業售給符合申請居屋資格者或政府，不能交到私人市場，即居屋市場跟私人市場完全切割，住戶不能再過份期望物業升值，高價求售。房委會也不能藉物業升值，在業主補價時取利。

考慮平均成本價計價　兼顧負擔能力及房委會財政

改變居屋售價有很多行政和財務挑戰，但相信最大的挑戰來自地產商。不少人批評現時居屋質素猶如公屋，政府官員承認日後或會調整公屋居屋比例，拉近兩者裝潢，變相減少居屋吸引力。但若居屋售價能大幅下調，或者稍稍改善單位設備，地產商就會擔心客源被搶去，因而阻止政府改變居屋政策。政府務必堅守施政為民的立場，不應輕易向地產商妥協。再者，如果日後的港人首置上車盤計劃，以負擔能力定價，為何日後的居屋不能仿傚？

改動定價、取消補地價、限制出售對象、分開公屋居屋財政，肯定是大手術，不能一蹴而就。政府可以一步步調整房屋政策，例如先為居屋脫離市價，在一段時間後才執行限制出售對象措施。另外，有人會擔心，居屋按負擔能力定價，可能會低於其建築成本價，項目或會虧蝕。政府可以採用平均成本法，按過去及未來數年建造成本的平均價定價，減少售價起伏，同時保障收支平衡。

同理，要求壯大公營房屋數量，區隔自用和投資市場，移除居屋做置業跳板的功能，這需要時間，需要人心和制度的變革。不過，政府和市民都要知道，樓市有升跌，難有長期榮景。反之，穩守房屋的居住功能，才能擔當經濟風浪中的避風港、安樂窩。