市場自顧不暇 政府還可靠誰

新世界發展的財政狀況近日再受市場關注。彭博社繼報道新世界提供價值約1170億港元的物業作為貸款再融資的抵押品後,再引述消息指出新世界出售K11 Art Mall購物藝術館的交易陷入僵局,潛在買家華潤的附屬公司華潤隆地只願意出價約60億元,遠低於新世界尋求的90億元。
面對淨負債比率幾年間由不到三成上升至去年的五成半,新世界近來已積極出售非核心資產,包括前年將持有的新創建股份悉售予母企周大福企業,套現218億元,去年又以40億向華懋出售荃灣愉景新城商場及停車場全部權益,向周企出售前海周大福金融大廈北塔餘下權益,套現近16億元,以及逾4億元出售啟德體育園有限公司七成半股權。
但即使如此,新世界去年的綜合債務淨額仍然超過1200億元。摩根大通甚至指出,雖然相信新世界在周企的支持下不大可能債務違約,但一旦違約將有如開啟潘朵拉的盒子,波及香港銀行業界以至影響其他發展商的融資。就此而言,已值得正忙於制定《財政預算案》的陳茂波司長留意,確保本港金融及經濟穩定。
企業積極去槓桿 北都投資難踴躍
平情而論,新世界近年的大型項目不少,單是位於機場航天城的11 SKIES已涉及高達200億元投資額。而自美國聯儲局2022年3月開始加息周期以來,本港企業一直面對融資壓力。前年5月以來香港銀行同業拆息(HIBOR)大多數時間站在四厘以上,意味大型發展商借貸的話要支付逾五厘利息。新世界的負債比率只是尤其突出,其他地產商莫不「手緊」,專注去槓桿多於大舉投資。恒基地產看似負債比率不高,但也向大股東李兆基貸款了高達600億元。政府賣地以及一鐵一局接連流標,以至補地價成交偏少,不是沒有現實原因。
值得留意的是,新世界在各大地產商之中已經算是積極響應政府,支持建設北部都會區的一間。其於新界持有近150公頃農地,其中九成位於北部都會區範圍。新世界已先後與華潤置地和招商蛇口簽訂合作協議,聯手發展分別約1800伙和2000伙單位的項目。惟HIBOR維持近四厘水平,二手樓價仍然受壓,差估署指數上個月再次轉跌,去年全年累計下跌逾百分之七。即使未算上對香港經濟前景的考慮,此際若然希望發展商在北部都會區大展拳腳,恐怕未必實際。
這個時候,發展局拋出三個「片區開發」試點,將位於洪水橋/厦村新發展區、粉嶺北新發展區和新田科技城分別佔地約12.5、15.9及18.6公頃的土地,邀請市場提交意向書,並打算在今年下半年起招標。站在政府的角度,不費分毫能夠換來私人住宅、產業建築和公共設施,這當然是千億財赤下減省公帑開支的妙計;但從地產商的角度看,片區發展年期較長,成本及風險也較高,「支持之餘,條數都要計得掂」。
發展商要兑現價值 經濟要注入新動力
正當發展商要省一億得一億,建設北部都會區卻是早得一日得一日。其作為香港未來發展的新引擎,一是為了發展創科,二要實現職住平衡,三是與深圳以至其他大灣區城市合作,可以說是特區政府的重中之中。當局雖有規劃藍圖,上千公頃土地卻由發展商持有。不管是「片區開發」抑或加強版傳統新市鎮發展模式,政府也是處於被動位置,而且難以切中市場的實際考慮。一旦發展商的土地儲備延遲兑現價值,政府又耽誤了為經濟注入新動力,香港名副其實「大家都輸」。
發展北部都會區不只是慣常了的賣地、批地,既涉及對宏觀經濟、市場結構的研判以至調控,就不是局長呼籲企業兼顧社會責任就可以成事。下個月將發表的《財政預算案》,是時候就加快收回及發展新界土地給出務實方案。目前已經成立了北部都會區督導委員會、北部都會區諮詢委員會、北部都會區統籌辦事處、大型發展項目融資委員會和大型發展項目融資辦公室,耗費公帑不知多少百萬,沒有做不出成績的理由。