公屋富戶「加辣」誘遷　如意算盤可否打響？

房委會星期五（3月21日）通常修訂公屋富戶政策，將租金從1.5至2倍標準租金大幅加至2.5至4.5倍，同時將連續四年入息超額4倍的富戶也納入強制遷出之列。新安排預計影響40600戶，每年為政府增加15.36億元額外收入。

房委會資助房屋小組委員會主席黃碧如強調不是要增加政府收入，而是要善用珍貴的公共資源。以往富戶只分兩級，入息超額兩至三倍的住戶交1.5倍租金，超額三至五倍交雙倍租金，亦即是收入超額與租金幅度不成比例。新安排下分為三級，超額兩至三倍的住戶交2.5倍租金，三至四倍的交3.5倍租金，四至五倍的交4.5倍租金，可以令到住戶租金跟入息水平更成比例，感覺更公平。

翻查去年全港80.78萬公屋租戶，繳交額外租金的富戶約3.47萬個，佔比4%。按房委會的估算，現時入息超額兩至三倍的住戶3.5萬個，三至四倍的4200個，四至五個的1200個，加起來40600戶受影響，佔所有公屋住戶5%。推動一千幾百個富戶遷出的出發點合理，但相比起絕大多數的低收入家庭，以及輪候隊伍上數以十萬計的申請，卻難免顯得杯水車薪，聊勝於無。

遷出公屋先要遷入居屋

要遷出公屋，總得有地方遷入。房委會為鼓勵富戶轉向居屋，下期起將綠白表比例由四六比調整至五五比，提高富戶「中籤」的機會。如果富戶自願遷出，也可保留綠表資格四年，以便購買居屋。然而以去年居屋計劃涉及7132個單位計算，即使綠表申請者佔比一半，一年僅3000多個的單位要消化約4萬個公屋富戶的需求，相信仍然會大幅度超額認購。富戶即使願意搬走，現實是居屋也未必有位。

又假如幸運得抽中居屋，也不是人人負擔得起。一個300萬的未補地價單位，每月供款可能要1.2萬至1.5萬，對於大多數富戶、收入過了限額兩至三倍的家庭來說壓力不小，私樓市場更加不會是考慮。

中年與子女的現實考慮

即使居屋可以負擔，家庭決策還牽涉更多因素。中年群體（45至64歲）在公屋佔比最高，例如葵涌邨37%、油麗邨35%、秀茂坪邨29%。六旬的固然不想遷居，即使是五十多歲的市民，也會考慮到退休在即，置業並非首選。又以以300萬元綠置居單位為例，按揭成數應該造多少？退休後收入大幅減少，每月供款又可能吃不消。在這樣的人生階段，他們可能更傾向守住公屋這片熟悉之地，甚至視置業如冒險。

公屋住戶很常見是三人家庭。除了中年或接近退休的夫婦之外，不少也有一名子女。例如葵涌邨的25至44歲居民佔了23%，友愛邨和水泉澳邨有29%。這個年紀的人傾向於成家立室，但他們的選擇卻可能牽動全家。因為子女申請綠置居，原本的公屋住戶就餘下父母二人，兩人家庭的入息上限約2萬元，意味他們只要其中一人有全職工作，都可能不符合分戶要求而須遷出。機會較大的方案是綠置居加上租住私樓，但所需成本隨即另作別論。

加租只是推因素　遷出還要拉因素

新的富戶政策希望租金成為推因素令富戶遷出，現實中卻受制於居屋供應不足與家庭複雜考慮。居屋數量若不大幅增加，最可能的結果只是近四萬戶承受更高租金，但沒有騰空出多少單位予正在輪候的更有需要市民。亦即是除了增加政府收入之外，達不成多少作用。

當局原意可能是協助中低收入家庭踏上置業階梯，購置了居屋後可以騰出公屋單位以作流轉。但公屋20萬戶長者、佔比多達四份一的現實似乎說明了，公屋這些年來已經不只是他們的過渡站。只要走進幾個屋邨，就可以感受到不少街坊視之為終身居住之所。

富戶「加辣」如果不只是增加收入，而要更善用珍貴的公共資源，我們得正視居屋單位供不應求的問題，想方法為富戶提供更多選擇，也就是在推因素之外還要拉因素。甚至乎為了令中老年父母、子女同意遷出，也得從他們的實際考慮、分戶安排等入手，對他們黏在公屋單位的原因逐個擊破。