北都不是大龍鳳

這個星期社會最關心的可能是《破﹒地獄》票房何時破紀錄，但對於政府和商界而言，重頭戲要數北部都會區發展。

由11月8日港澳辦工商界座談會，到本星期一（11月25日）行政長官李家超率領工商界高層代表團訪問大灣區內地城市，再到今日（11月29日）政府隆重舉行企業參與北部都會區發展簽署儀式，並且公布三個「片區開發」試點位於洪水橋／厦村新發展區、粉嶺北新發展區和新田科技城，分別佔地約12.5、15.9及18.6公頃，12月隨即展開市場意向調查。不但發展北都的決心明確，而且推進甚有節奏。

觀乎85間分批上台簽署一般意向書的企業，既有香港老牌地產商如恒基、長實、新鴻基、新世界，又有滙豐、渣打、東亞等重要銀行，既有內地房地產商如華潤置地、中海外，又有商湯、京東、阿里雲智能等創科企業，可謂全面切合北部都會區的發展需要。李家超形容商界以實際行動展現對參與北部都會區的支持和信心，並鼓勵他們「從多方面參與北部都會區的土地發展，包括承投土地、修訂土地契約等」。

北都面積達3萬公頃，未來五年將有約6萬個住宅單位完工及推出新的創新科技用地，再過五年進一步增加15萬個新住宅單位，任何企業在商言商都會對參與其中抱持開放態度。無怪乎意向書內容只有「支持及參與北部都會區發展」一句，而立法會地產及建造界議員龍漢標亦表示，正常而言發展商都不會拒絕簽署意向書，但要到真正「埋枱傾」才能決定投資與否，投資金額涉及對前景預測、回報等看法，細節落實也要視乎合約條款。

正如開拍電影之前，即使有「子華神」加持也不得不考慮投資風險和回報，發展北都這樣龐大的生意就更是如此。以三個「片區開發」試點為例，發展商需就所有用地進行土地平整和建設基礎設施，以及在完成興建公共設施，如道路、休憩用地等後交回政府管理，在個別試點發展商亦要在興建產業大樓後交回政府。由此可見，比起一般的投標土地、修訂土地契約複雜，更何況特朗普再次入主白宮，美國經濟、貿易以至貨幣政策一概難料，企業再想支持北都發展都不得不審慎考慮。

事實上，難以「計掂條數」的不只企業。由土地共享先導計劃、「傳統新市鎮發展模式」到「片區開發」，既是政府積極利用市場力量，採用更多元發展模式，某程度上亦形同簡化程序，將規劃和風險管理外判給企業負責。惟當經濟受壓、外圍波動，官方各種招標若然是因不及下張而流標，已經算是比起零入標好的結局。恒隆陳啟宗去年已曾預告未來日子只會惡化，新世界鄭家純近日又表示當前首要改善現金流及降低負債，若然此時仍期望地產商會以可觀數字承投土地，恐怕是緣木求魚。

不管是零標、流標抑或補地價無法達成，最終土地發展的責任就會重回政府身上。收回哪些土地、成本融資安排以至承建模式，都是官員須周全考慮的問題。須企業代表參觀「片區開發」試點及出席北都發展簽署儀式後，財政司司長應該有時間回答下一步計劃。