建設北都不只靠市場

發展局周四（12月28日）公布「加強版傳統新市鎮發展模式」（「加強版模式」）的修訂換地安排詳情，適用範圍將由私人住宅及商業發展擴展至包括產業用地及私營社會或福利設施用地；如果換地申請人已擁有指定發展用地內九成或以上的私人土地，政府會考慮收回餘下的少數第三方土地，並批予申請人作統一發展。

與此同時，發展局擴大土地契約修訂標準金額補地價的安排，涵蓋元朗、北區和屯門內共十個分區的農地。地政總署會為不同分區及不同修契前後用途訂立標準金額，金額水平每年檢討一次，以加快完成契約修訂及鼓勵更多合資格的申請人提早籌劃及實行發展計劃。

「加強版模式」可以免卻政府收回、清理和平整土地以及日後土地招標工作，標準金額模式亦可釋放新發展區外新界農地的潛力，以加快和增加房屋及土地供應。從增加土地供應、加快發展步伐而言，政策無疑值得肯定。

新界農地早非農地　囤積土地待價而沽

發展局將標準金額補地價的安排擴展至元朗市鎮、洪水橋站、錦上路站、天水圍站、新田站、牛潭尾站、凹頭站、粉嶺／上水市鎮、古洞站及屯門市鎮，認為有助為市場提供誘因，集中資源在鐵路及其他基建完備的地方推展較高密度的發展。惟同一時間，這也反映了這些土地具有發展潛力，只是政府過去欠缺規劃，任由土地荒廢或發展商囤積。現在政府希望加快建設北部都會區，才要構想不同方案鼓勵業權人加快發展。

眾所周知，所謂的新界「農地」只是按照舊有的規劃被列為「農地」，實際上多數荒廢已久，如今既沒有人耕田種植，擁有的亦不是農夫。不少「農地」已改作露天貨櫃場、回收場、停車場等臨時作業用途以圖利，亦即是淪為棕地。部分更只是由私人單純囤積，待價而沽。

在標準金額補地價的安排和「加強版模式」下，土地業權人相信更有誘因配合政府規劃，加快在「北部都會區」的發展項目。亦誠如發展局所說，「推進如此規模龐大及多樣化的發展項目無須單靠政府之力，私人市場的參與亦無任歡迎」。但另一方面，政府必須積極規劃新發展區，才能善用市場的力量。否則再多機制推出，提速的作用也不會很大。

政府必須主導發展　規劃收地不能假手

再者，市場自有商業考慮，不一定能符合公共利益。就好像土地共享先導計劃，即使近日三宗申請獲政府原則性同意，以展開下階段的詳細設計和技術評估，但推出至今三年半只得共六宗申請，遠遠不能夠滿足土地供應的需求。古洞北及粉嶺北新發展區的原址換地申請，政府雖然將限期延至今個月底，但七宗獲接納作進一步處理的申請中多數選擇了傳統估價模式，至今亦未見當局公布結果。

更何況北部都會區不只是私人住宅及商業項目，當中還包括公營房屋、公共設施等不能假手於人的建設。事實上，《北部都會區行動綱領2023》已經列明，政府會在2024年或之前為所有新土地發展項目建議土地用途和發展方案，並在2027年或之前為所有主要發展項目啟動收地程序。規劃和收地都不是可以借助市場力量來提速的事情。因此北都雖然「無須單靠政府之力」，但也不能過份依賴市場力量，關鍵在於政府是否牢牢掌握發展的主導權，同時懂得善用市場的力量，也就是所謂的把有為政府和高效市場更好結合。