地產市道疲弱,繼業界要求改回勾地制度後,前政協常委何柱國亦建議政府暫停賣地三年,與傳聞中前自由黨田北俊向政府的獻計不謀而合。何柱國又表示即使政府現在賣地,亦沒有為庫房帶來多少收入。
就今個財政年度的住宅用地而言,至今共四幅順利賣出,兩幅在沙田小瀝源,一幅大圍美田路,今周三(2月19日)最新賣出的一幅在東涌,成交額加起來才28億元,對於千億財赤無疑是杯水車薪。即使我們再看上個財政年度,也只得三幅住宅用地順利成交,分別位於堅尼地城、啟德和大嶼山長沙東涌道,合共為庫房進帳僅73億。以近年發展商的投資意欲來看,賣不賣地對於公共財政的幫助誠然不大。
發展商寧願流標 政府曾不推土地
然而,這同時也說明了即使政府持續賣地,也不代表地產商會積極投標。前年荃灣油柑頭首置地和東涌第106B區住宅地相繼流標,去年柴灣祥民道樂建居接獲的唯一一份標書也不到底價。政府只是作為賣地的一方,交易能否成達成始終還要看買方的作價。在融資成本高昂、地產商減負債的大趨勢下,這個財政年度至今賣出四幅住宅用地,加起來只能提供不到2千個單位。
更何況政府隨行就市,去年1月曾經以「市場投地氣氛較為淡靜」等為理由,乾脆整季不推售住宅用地。(同時也因為「商業樓面空置率仍在較高水平」而不推出商業用地)今個財政年度公布的八幅住宅用地中,最終多達六幅(赤柱環角道、啟德第4B區5號地盤、東涌第106A區、屯門第48區青山公路掃管笏段等)沒有推出。名義上政府持續賣地,實際操作卻已經非常淡靜。
減息步伐未明朗 供應目標不容易
最重要的是政府如若暫停賣地,最終只會害了廣大市民。坊間有意見認為本港已結束住宅供不應求的階段,甚至有地產代理認為樓市供過於求。但事實上,獲批預售樓花同意書的單位由前年逾2.1萬伙大跌至去年不足1.2萬伙,已批出土地上可隨時動工的單位亦由前年初的2.5萬伙跌至去年底的1.2萬伙,意味私人住宅的落成量雖然在短期內較高,但在未來五年的中後期將會回落。目前美國聯儲局的減息步伐仍未明朗,香港銀行同業拆息仍然徘徊在四厘上下,可以預料地產商難以積極投地建屋,十年期要達到13.2萬伙私人住宅的供應挑戰不容看輕。
實質利率對本港樓市的影響,甚至過於所謂的供應過多。利率不但決定了發展商的融資成本以及投資胃納,置業者亦可能暫時轉買為租,投資客則因觀望回報率而卻步。所謂需求本來就不是鐵板一塊。另一邊廂,供應同樣可以隨市況而浮動。一手樓貨尾累積至2.7萬伙的歷史新高,反映的是發展商隨行就市,不會於樓價低迷時一次過推售已落成單位。貿然暫停賣地因而等同捨本逐末,既有違市民的居住需要,亦不是提振樓市的靈丹妙藥。
上份《財政預算案》公布前,不少人將撤辣說成是救樓市、救樓市說成是救經濟,結果怎樣?如果撤辣果真如他們所吹捧的厲害,現在為什麼又要將希望押注在暫停賣地?最壞的可能是政府暫停了賣地,但高利率揮之不去,香港樓市以至宏觀經濟仍然受壓,到時還有什麼招數可提出?正如吸煙危害健康,不應該等到罹患肺癌才知戒煙,更何況香港已領教過暫停造地之苦,何以如今又想自害其命?