這是土地大辯論？

前行政長官梁振英在社交平台上質問香港將來的土地需求「有這麼多嗎？」，並表示建城造地是科學和專業的，需求不能不估量，供應規劃不能不量化，政府開發新區的財政收支不能不預算，「不能拍腦袋，矯枉過正的後果會很嚴重」。

對此，先是財政司司長，亦即是梁振英任內的發展局局長陳茂波隔空反駁，指出政府在2003年後多年沒有賣地甚至停止造地，造成的後遺症影響很大，因此香港要持續造地以建立土地儲備，當局同時會監察市場的變化。

接着是特首李家超表示，房屋市場要健康發展，土地主導權一定要在政府手上，否則主導權就變成在利益藩籬的控制之中，不符合市民利益，也不符合香港利益。他又指出，造地和土地供應是兩回事，政府可以將當時不需要推出的土地放在土地儲備，客觀地按數據而決定土地供應。

據報有官員不明白梁振英為何要公開發文，但所有香港人都知道這位前特首堪稱最積極的時事評論員，曾經每天關注一份報章，現在既然樓市、土地供應是個議題，他加入討論又有誰會覺得奇怪？難道公共討論如此熱鬧，就只欠前財政司司長曾俊華，或是曾任發展局局長的前特首林鄭月娥尚未參加這場「高層次」土地大辯論。從社會發展的角度看，對土地和房屋的討論熾熱，即使各有立場，未尚不是好事。

毋庸贅言，社會擔心北部都會區和交椅洲人工島同時推進，將令未來樓價進一步受壓。惟這種說法是否科學？如果價格只由供求決定，為什麼梁振英和林鄭月娥任內積極增加土地和房屋供應，但樓價節節攀升？如果價格只由供求決定，為什麼本港樓市在2021年見頂後突然調頭回落，而明明所謂的移民潮在此前已經出現？單就近年的跌市而言，明顯這是由高息環境所致，壓抑了社會購買力。

供求當然對價格有影響，但價格反過來難道又對供應沒有影響嗎？沒有地產商——或者應該說沒有商人——會喜歡高買低賣，所有人都希望待價而沽。當我們說地產商待價而沽的時候，這嚴格而言不是一種批評，而是指出資本主義邏輯下的客觀常態。這是為什麼在樓價趨跌的時期，本港的一手樓貨尾往往愈積愈多，最新按季再增加2千伙，達到2.1萬個單位，逼近廿年高位。

即使不說未來三至四年一手私人住宅潛在供應量較上季減少1千伙至10.8萬伙，這一年多的住宅用地流標還不夠多嗎？荃灣油柑頭首置上車盤、東涌第106B區住宅地、港鐵東涌東站零入標、柴灣祥民道樂建居，最新是市建局啟德道／沙浦道重建項目，即使直通啟德新發展區的地下購物街，同樣慘成市建局十年來首次住宅重建項目流標。在商而商，地產商在高息環境下也有融資成本、財政壓力等考慮，但這只是進一步顯示了造地和房屋供應的關係不能夠簡單劃上等號。除非像將油柑頭批給房協那樣，政府不只提供土地，也敢於興建房屋。

值得留意的是，即使《施政報告》仍然提出將在年底前啟動交椅洲人工島填海部分的環評程序，但未來十年來自人工島的熟地供應已由約400公頃減至300公頃。發展局局長甯漢豪甚至明言，交椅洲人工島的發展步速已經放慢，「拉長些」去做，是為未來30年作打算。既然如此，人工島的土地供應就無法簡單用「將來的需求有這麼多嗎？」和「供應大幅增加」來討論，而必須加上時間的維度——「將來」是指何時？供應和需求的平衡是指中短期抑或長期？

眾所周知，至2048年香港整體土地需求約爲6200公頃的估算乃來自《2030+》，是經過詳細研究、分析之後作的專業判斷。但另一邊廂，前特首的言論也並非全然「拍腦袋」。畢竟負資產問題始終為市民所擔心，「政府財政問題可以如何應對？」是應該問的。新界東北如果是香港最後一個政府有錢賺的開發區，這將對公共財政構成怎樣的結構改變？這些全部都是需要回答的問題，甚至可以說，早於梁振英和林鄭月娥政府任內，當時之財政司司長就應該回答。

所以當我們歡迎土地（再次）大辯論的時候，真正關注的不只是造地多少、樓價高低，更是香港經濟和財政結構的改革。政府過去七個財政年度預算大約兩成收入來自賣地收益，無異於令財政狀況受制於地產市道。現屆政府堅持造地，建立土地儲備，縱然值得肯定，但財政結構上又是否為此作好了準備？沒有高增值的產業、新的經濟增長點，政府就難有收入來源以投資未來。但香港除了在董建華政府任內，再沒有認真探討過如何發展。更多人寧願把時間花在微枝末節，爭論填海應該是300公頃抑或400公頃，成本是5800億抑或是6000億。

美其名的「土地大辯論」實情只是「小辯論」，而且連公共財政、宏觀經濟、產業政策都未曾觸及。在這個階段，若說香港不只要「土地大辯論」更要「經濟大改革」，可能是不切實際的奢求。無怪乎香港多年來只是從一個虛幻繁榮走向下一個幻境中，然後從一個困境走到下一個困境。