賣地不像你預期

發展局局長甯漢豪公布本財政年度第三季（10月至12月）賣地計劃，將招標出售出售一幅位於大圍美田路的住宅用地，預計可提供約360個單位。

政府在第一財季（6月）推出沙田小瀝源源順圍住宅用地，預計可提供約280伙；第二財季（9月）推出沙田圍路與小瀝源路交界用地，預計涉及570個單位。即使後者成功批出，再加上今個財季、預計可提供約360伙的大圍美田路用地，首三季賣地供應亦只得1210伙，相當於原本預測全年賣地5690個單位的21%。換言之若要達到原本預測，最後一季（明年1月至3月）將要追趕八成、逾4千伙單位用地。是否可行，大家心中有數。

當然，私人住宅的供應來源不只政府賣地，另外還有一鐵一局、私人發展和重建等項目。事實上，政府預測今個財政年度的15150伙土地供應之中，政府賣地只佔約三分之一。例如去年零入標的港鐵東涌東站第一期項目，今季打算分拆重推，預計提供大約600個單位。惟即使將所有來源一併計算，首三個財季的土地供應預計只可以提供6470個單位，佔13200伙年度供應目標不足五成（49%）。

局長甯漢豪提醒我們，過去四個財政年度私人住宅土地供應預計可提供63670伙，高於51600個單位（每年12900伙）的目標。姑勿論《長遠房屋策略》去年已將年度目標由12900個提升至13200個單位，更重要的是政府近年的賣地計劃嚴重錯估市場環境，預測跟實際供應落差很大。例如去年曾預計年度供應20550個單位的土地，當中包括9120伙來自政府賣地，惟後來分別只得14000個單位和1890伙，相當於原本預測的68%和21%。來到今年，首三財季只及預測的四成、目標的五成，無怪乎局長也明言最終可能不達標。

局長強調土地供應充足，只是因應市場審時度勢，主導權仍然在政府手中。但如果政府手握主導權，為什麼會住宅賣地會流標？為什麼原本預期推出的八幅住宅用地，三個財季過去只推出了兩幅，滾存下來的赤柱環角道、啟德第4B區5號地盤、西貢打鼓嶺清水灣道、大嶼山⾧沙海沙徑、東涌第106A區、屯門第48區青山公路掃管笏段六幅土地，全部沒有下文？所謂的審時度勢，反映了政府手握的只是主動權，而不是主導權。當發展商因為各種原因而不賣帳的時候，發展局只能不推售土地。

一鐵一局、私人發展和重建項目看似能補充住宅供應，但正如局長所說，至今地價收入只得27億元。扣除小瀝源源順圍住宅用地的6.2億收入後，亦即是私人發展和重建項目的補地價不到21億。毫無疑問，這是因為高息環境限制了發展商的胃納，但這同時說明了土地發展存在不明朗因素，私樓供應非常受私人發展商所影響，甚至由其主導。高息環境一方面不利發展商融資，另一方面加重按揭負擔，打擊市民置業意欲。在商言商，發展商可能會因應樓價趨跌而調整工程或推售進度。結果土地供應不等同房屋供應，即使過去幾個年度的實際供應較目標為多，但與此同時貨尾單位逼近2萬伙。

單就數字而言，如果今個財政年度的土地供應只及預測七成，相當於可提供僅1萬多個單位，比起《長遠房屋策略》的1.32萬伙少了一截。即使貨尾單位隨時可以推出市場，但住宅又不只是供應數量，還涉及城市規劃、社區發展。所謂政府主導，理應包括從整體規劃的角度出發，考慮哪些地方更適合發展，哪個社區適宜增加人口。相反，土地供應來源以私人發展和重建為主的話，政府如何宏觀佈局，建設宜居社區？房屋供應「提量」的努力有了成果後，「提質」的問題就待回答。