唔流標當贏！

發展局局長甯漢豪周二（1月7日）公布今季（1月至3月）會出售位於東涌新市鎮擴展區106B住宅用地，預計可提供約745個單位。這幅用地在前年11月流標後，原本並不在本年度的賣地表上，現在其作為本年度最後一幅推出的住宅賣地，意味當初公布的八幅住宅用地中多達六幅無緣推出，相信要滾存至下個財政年度的賣地表。

賣地要因時制宜，推售節奏得因應市況，每年的賣地計劃總不會全數如期推出。例如2022/23年度公布13幅住宅用地，最終六幅順利賣出，一幅流標，七幅沒有推出；2023/24年度12幅土地三幅賣出，兩幅流標，七幅最終沒有推出。惟今年度公布的八幅住宅用地，只得沙田小瀝源的兩幅土地分別於7月和10月順利賣出，其餘由上個財政年度滾存下來的六幅土地不作推售，按比例計可算頗高。

赤柱環角道、啟德第4B區5號地盤、東涌第106A區、屯門第48區青山公路掃管笏段等地皮不作推售，原因可想而知。目前市況疲弱，受制於融資成本的發展商正積極去槓桿，即使有意投地亦不大可能作價進取。這亦是為什麼發展局是此推出東涌106B用地，不要求中標者興建政府設施，並將單位的平均面積由90平方米下調至50平方米，可建單位由約400個增加至745個，以增加發展商的投資意欲。

正如本年度賣地表原本沒有大圍美田路用地，但局長有見涉田兩幅地皮推售理想，上季即加入這幅預計可提供約360個單位的用地，以回應發展商對小型地皮的意欲。大圍美田路用地本月下旬將會截標，若連同東涌第106B區地皮都能順利成交，意味今個財政年度共賣出四幅住宅用地，涉及近2千個單位。以目前環境來說，可謂「唔流標當贏」。但以金額來說，目前賣地及補地價涉及40多億，即使大圍和東涌地皮以市場估值賣出，也只能為庫房帶來大約11億元進帳。這不但反映了陳茂波司長的330億預算收入嚴重高估了市況，亦為政府賣地收入在短短四年間急挫九成半，直迫2003/04年的歷史低位。

賣地收入不可靠，已經是「牛頭角順嫂」都知道的共識，局長周二亦不得不承認，「近年的情況告訴我們，不能時常依賴賣地收入去支持我們的財政」。事實上，賣地的原意是城市發展和房屋供應，若能為庫房帶來重大收入固然為好，但這始終只是一個伴隨出現的結果，而不可能反過來成為追求的目標。發展局局長的職責是盡量善用土地資源，促進香港持續發展，而不是編製政府的收支預算——後者是財政司司長的責任。

不過，財政司司長遠不只負責制定財政預算案，不然每年只須工作一兩個月就可以，甚至生成式人工智能亦可能取而代之。財政司司長的職責更包括協助特首督導財經、金融、經濟、貿易、發展、房屋、運輸、物流、創新科技及工業範疇內政策的制定和實施，提出對可持續經濟發展的理念和政策。可惜我們歷任的司長多只關注平衡預算，而且不管是否發展局局長出身，手段都只是依賴賣地作為收入來源。即使卸任了，現在面對西九文化區的財政赤字，解決方法依然是賣地。

西九打算興建的七幢住宅大樓提供最多1995個單位，涉及10.85萬平方米總樓面面積，以及2.6萬平方米的零售、餐飲及消閒設施。市場估計西九管理局透過出售地皮，可以套現超過100億。先不說西九文化區已落成規模只及一半，尚待發展的包括兩個黑盒劇場、音樂劇院、大劇院、M+第二期等，100億不知道足夠營運多久，而且政府賣地前車可鑑，預算330億實際不到百億，焉知西九賣地不會落得流標下場？發展局尚且沒有保證庫房收入的責任，但西九賣地的最大目標就是「求財」，恐怕比起政府更加是「唔流標當贏」。「牛頭角順嫂」都知道的常識，看來並非所有人都識。