平價居屋、增建資助房屋、推空置稅　林鄭樓市三招能壓止癲價？

政圈盛傳港府即將推出三項新措施平抑樓市，除了一手物業空置稅外，還有改劃更多私樓土地為資助出售房屋項目，以及改變居屋定價安排，跟市價脫勾。假若消息屬實，港人日後增加購買資助住宅的能力和數量，稍稍消解怨氣，但若要剎停樓市狂潮，市民無痛覓得居所，政府必須施展更多招數。

第一招：居屋與市價脫勾

眼下最影響廣大市民的房策，是調整居屋定價方法，不再考慮市價。消息人士向《香港01》解釋，新機制是按負擔能力計價，最終售價可由市值七折降至最低五折，防止「癲價」再現。

若屬實，雖仍較「01觀點」及不少港人提倡的平均成本機制有距離，但已較現時被私樓市場牽着走的機制進步。當然，如補地價機制不改，而日後樓市仍然熾熱，買家補地價開支將會更大，在私人市場流通更添難度。不過，資助房屋本應留給難以負擔私樓的港人，而且單位仍可在居二市場流轉，新政策利多於弊。

有人憂慮居屋脫離市價，會導致居屋帳目入不敷支。「01觀點」多番釐清，房委會是公營機構，旨在協助政府進行資源再分配，政府理應將興建公營房屋的開支訂為恆常支出，親自承擔這筆款項，而非讓房委會自負盈虧。再者，房委會在過去五年皆錄得41至69億元盈餘，加上由政府撥出的「房屋儲備金」，在今年初已滾存至788億，在可見將來不會對房委會構成嚴重財政壓力。

第二招：更多私樓土地撥作公營房屋

其次，政府或將興建私樓土地改作興建資助出售房屋。此舉是「意料之外，情理之中」。林鄭在月中的答問大會才強調如一旦私樓供應斷層，會令有意置業人士不滿，但如今推翻早前言論，是重大的政策改變。

但平情而論，這並非甚麼新猷，過往幾年政府也曾把例如石門區的私人住宅用地改劃公屋或其他資助出售類別，而安達臣道其中一幅土地，則是政府規定發展商在私人土地上同時興建私樓和港人首置上車盤。所以，重點是改劃的土地分布，預期興建單位量，以及資助類別。

《香港01》引述消息人士，指一共五幅位於啟德及安達臣道私樓土地轉為居屋、綠置居及港人首置上車盤。「01觀點」必須強調，政府不應新建綠置居及港人首置上車盤。增加綠置居，但維持最終可補地價流入私人市場，把公屋變成謀利工具；增加比居屋高檔的首置盤，夾心中產的樓價負擔不見得少。政府應該回歸基本步，直接在新政府土地上，興建給基層和中產居住的公屋、居屋，給市民清晰信息，日後有更多可負擔的單位選擇。

第三招：徵收一手樓空置稅

落實一手物業安置稅，幾乎如箭在弦，地產業界早已「打定輸數」，只與政府爭論細節，如稅率，空置定義等。徵收一手樓空置稅，縱未能降低樓價，但可增加單位供應，避免閒置，如期達成批地供應單位的目標。

然而，政府不能在此停步。不論用甚麼方法估算，二手樓的空置率和空置量也遠高於一手樓。有地產商也直言，既然政府徵稅，一、二手單位應一視同仁。因此，政府何不「有求必應」，順勢計劃擴大徵稅範圍，進一步增加住宅供應量，減少業主借房屋必需品圖利的誘因。

如要迎難而上　為何棄用收回土地條例？

港府擺出無懼地產商壓力的陣勢，消解民怨，尤其林鄭月娥昨天稱不擔心空置稅遭司法覆核。只是，綜觀全局，政府仍然相當克制，並未全方位平抑樓市，平衡地產財團、業主和租客的權力。前段提及政府未肯納入二手住宅單位空置稅，在最關鍵的土地分配議題，整個土地大辯論諮詢排除《收回土地條例》，收回地產商逾九千萬平方呎、長年閒置囤積的農地，發展新市鎮並興建房屋，阻止囤地，正正是擔心司法覆核曠日持久。但往績證明，官司時間有限，而且政府勝訴居多。若不動用，如何稱得上為公眾利益「迎難而上」？

林鄭月娥在上任一年時間出招，多少是政績工程。若要洗脫交功課、「做騷」的味道，林鄭必須制訂改革土地房屋分配制度的藍圖，除了落實上述建議，更應加強租住權保障，切割居住和商品交易的房屋市場，保障適足居住權利。