【空置稅】私樓住宅空置率低堪商榷 政府徵稅有理
華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興昨天(6月24日)表示,假若訂立一手物業空置稅,果真令地產商促銷單位降價,導致部份地產商蝕本、結業。他及後修正,指地產商現金流理想,不會出現問題。誠然,單靠實施一手物業空置稅,不能壓抑樓價,但政府仍值得徵稅,合理規管地產商行為,確保房屋供應充裕,達到土地供應的目標。要平抑樓市,必須多重下藥,由增加公營房屋建屋比例,到設立物業增值稅,逐步調整港人和地產商的樓市預期。
蔡宏興出席香港電台節目《城市論壇》,討論住宅空置稅。他列出了幾個反對徵稅的論點,徵稅無補於事。
公營房屋不足 政府助攻致「白色恐怖」
首先,他認為現時一手加二手物業的空置率只有3.7%,絕不算多,自然空置率是必然存在。如果政府強硬一屋不空,就會出現「白色恐怖」,市民深感日後無樓可買,就會更心急置業,推高樓價。
同場出席的經濟分析師羅家聰不相信差餉物業估價署的空置率,並以統計處的數字反駁,即單位數目較住戶數目多約一成,而且集中在私樓,遠超業界所稱的低空置率,自然空置不可避免。然而,他和同場出席的中原地產集團創辦人施永青也沒有正面回應質疑,只在重覆一手單位空置率低的論調,說服力欠奉。
至於強迫令單位佔用,製造私樓供應短缺的狀況,這就關乎政府推動公營單位的意志。過往幾年,政府公屋興建進度落後,居屋比例更少,大部份居屋單位申請者也落空,只好尋覓私人居所。假設有更多地皮撥作各類公營的自置及租住單位,私樓市場需求不會如此緊張。前地政總署助理署長Roger Nissim接受《01周報》訪問,建議停止賣地兩年,將土地留作興建公營房屋,私人發展商「有自己的地,可以去換地」,毋須政府幫助。
一手單位長年空置非個別 地產商勿掩飾
第二,他不認同地產商有意囤積單位,「無人想有單位唔賣」,只是總有一些單位不夠吸引,久久未能售出,而發展商事前難以估計能否售清。
縱使他強調不代表任職機構發言,但無可否認,他任職的地產集團,過往出現善價而沽的例子,沙田碧濤花園、馬鞍山迎濤灣及青龍頭豪景花園在落成十多二十年後,仍有一手貨尾單位發售。即使他今年才轉工掌管公司,不能把囤積責任推在他身上,但靜待時機售樓的例子的確存在。此外,過往有發展商把落成單位轉租給子公司,並非業界所言的「貨如輪轉」。
業界普遍認為地產商何時售樓是商業決定,樓盤未出售也是私有產權,政府不宜干預。然而,政府自批地起,一直統計建屋進度,評估有多少單位推出市場,應付居住需要。如果任由發展商囤積單位,政府則無從準確估算預期供應量。這不能任由私有產權能夠辯護。
一屋難求 次等住宅不愁空置
第三,蔡宏興估計若果減低單位售價,地產商或會蝕本、結業。他隨即補充,現時地產商現金充裕,或者不會出現此問題。同時,他估計徵稅後,稅率會轉嫁至買家。施永青則批評徵稅只是形象工程,雖未會導致地產商營運出問題,但會因為害怕被徵稅而減少供應,而且這會迫地產商先賤賣次等單位,一般單位就可稍後才出售,樓價報跌但供應沒有增加,得不償失。
此等說法要視乎政府徵稅比率。早前報章放風指稅款為差餉估值兩倍,約為40倍的差餉。施永青評論稅率相當高。然而,只有稅率夠高,才有阻嚇力。既然地產商堅稱空置量少,相比起主要地產商近年十億甚至百億港元計的純利,相信不會摧毀企業。
另一方面,現時樓市熾熱,過往乏人問津的公屋特快編配單位,或者居屋私樓的凶宅、垃圾房隔鄰單位,港人也不介意,地產商蝕賣一說,實屬過慮。萬一地產商害怕被徵稅而減少供應,政府應該把土地轉為公營房屋,補回供應差額。
願意面對公眾值得鼓勵 望能更進一步
過往少有地產業界代表願意參與《城市論壇》這類直接面對市民的節目,蔡宏興願意出席,值得鼓勵。除此之外,他也與Roger Nissim及另一些業界相關人士,加入了民間土地組織,又公開批評政府房屋政策主調只是幫人置業,但「個個月去供樓,怎會有創業精神,結果綁死了年輕人」,顯示他較其他同業體察民情。如果他能再進一步,直面當下樓房資源分配不均,真誠支持推行一手及二手的物業空置稅,並帶頭改善業界賣樓手法,定能改善地產商在市民的印象。