居屋管理費居高不下　房委會袖手旁觀欠承擔

梅窩居屋銀蔚苑單位每月管理費最高達 2,071 元，實用面積呎價 3.7 元，甚至比新落成私樓單位更貴。儘管媒體和地產業界人士在樓盤銷售時，已經提醒業主留意管理費昂貴的問題，但公布的費用仍然超乎大眾預期。位置偏遠、伙數少固然推高單位管理費，而伙數少的背後原因，是政府近年積極在「蚊型地」建屋。日後落成的資助房屋樓盤，如果維持單幢式或者兩三幢的規模，管理費將難以回落。房委會是公營房屋的提供者，有責任設法減輕這群業主的負擔。

銀蔚苑每戶管理費平均逾1,600元　堪比私樓

房委會昨天（5 月 8 日）公開三個新落成居屋屋苑的建議管理費。大圍嘉順苑的費用為每單位每月 1,401 元，梅窩銀河苑為 840 至 1,204 元，實用呎價為 2.2 元。鄰近的銀蔚苑則為 1,387 至 2,041 元，實用呎價高達 3.7 元，是三個屋苑之中最貴的。這個價錢，相等於約三分之一的公屋月租，堪比新落成私樓，例如元朗爾巒的管理費也只是每呎 3.7元；去年入伙的東涌東環，管理費每呎僅為 3.4 元。

2011年，前行政長官曾蔭權宣布復建居屋後，推行新居屋計劃，銀蔚苑是選址之一。早在商討興建期間，離島區區議員已經擔憂屋苑位置偏遠、只有約 170 個單位，管理費及維修費高昂，房屋署代表回應未有解決方法，但同時補充，若果日後有其他新居屋選址，「會研究是否可以合併幾個屋苑的管理安排」，減低相關成本。後來，政府改劃今天的銀河苑地皮，由「政府、機構或社區」用途改為「住宅用途」，共有 529 個單位。

分攤管理費落空　房委會需要解釋

可惜，數年過去，銀蔚苑單位的管理費依然嚇人，且比銀河苑貴一大截。一個推測是，房委會已就銀河苑與銀蔚苑一同招標管理合約，銀河苑已經分攤了銀蔚苑的管理費，不然費用會更高昂。然而，這個推測值得質疑。首先，照理說，如果兩者的管理費以混合計算，房委會文件上的「管理份數」理應合而為一；然而，文件展示每月平均管理費時，按各自屋苑的每份「管理份數」計算。

其次，房委會在文件解釋銀蔚苑的管理費高於銀河苑的原因時指出，「（房委會）是按公平而具透明度的招標機制採購銀蔚苑的物業管理公司合約，以採納市場上的最佳標價，與其他居屋屋苑包括銀河苑的做法一致」，文件強調銀蔚苑的招標程序公開公正，並言與銀河苑「做法一致」，似乎暗示了，銀蔚苑經單獨招標，沒有合併安排。

縱然媒體和地產業界人士在去年房委會開售銀蔚苑前，已經提醒管理費貴，加上「前車可鑑」，大澳天利苑的管理費逾 2,000 元，但不少人因為市區樓負擔不來，而銀蔚苑樓價相對便宜，明知「手尾長」也決定購入，單位開售兩個月後最終全部售出。那邊廂，即使是靠近市區的屋苑，例如大圍的美盈苑、美柏苑，同樣因為單幢樓，每個單位每月管理費也逾 1,200 元。

誠然，業主可以更換管理公司，以下調管理費，但他們需要成立先業主立案法團，再商討終止房委會公契經理人身分，才可物色新管理公司。這隨時花上三數年時間，折騰不少。

高管理費陸續有來　房委會須研對策

「01 觀點」月前提出，上屆政府聲言全速覓地，但屢屢針對蚊型、「三尖八角」的地皮。即使開發整全地皮，相當部分也撥歸私營房屋，例如前茶果嶺高嶺土礦場的公私營房屋比例為 1 ：6。撇除公屋部分，餘下的居屋、綠置居、港人首置上車盤，樓盤伙數自然較少。

當規劃不周，政府應該處理資助房屋管理費上升的後果。不過，官員視若無睹，沒有措施控制開銷，天價管理費陸續有來。剛剛發售完畢的將軍澳翠嶺峰及屯門翠鳴臺兩個房協資助房屋，管理費約為每呎 3 至 4 元。之後，葵青區德士古道在斜坡上興建 500 個居屋單位於 2019/20 年度完工；現為北角電照街遊樂場 0.12 公頃的地皮，將會興建 34 層的單幢居屋，料於 2022 年落成，估計提供約 240 個單位，相信管理費也不菲。

除了合併管理屋苑外，房委會有幾個方法減輕業主負擔。其一，房委會或政府應該分擔部分斜坡等維修保養費用，減低管理公司以及居民管理開支。其二，在保持前線員工薪酬和必要設施開支下，房委會可以減低管理公司的經理人酬金比例。此外，房委會應考慮自行成立管理公司，與私營市場競爭，順帶提升服務質素。