【新居屋．01觀點】管理費「媲美」私樓 政府何以叫人安居
我們以為居屋樓價較私樓便宜，管理費也相應便宜一點，但最近大圍新居屋入伙，管理費竟然較同類新居屋，以及較同區有會所的私樓高至少一成，令人質疑管理費是否合理，房委會有沒有把好關。房委會興建居屋，而且挑選物業管理公司，對管理公司質素和管理費有相當責任，不能賣了單位就由住客自理。如果管理費長期不合理地昂貴，房委會應考慮自組物業公司，透過競爭，帶領行業回正軌。
戶數雖少 不應為管理費貴的唯一原因
政府土地不缺建屋，但怯於財團和既得利益者面色，不肯大舉收回棕地、閒置及丁屋用地，不惜見縫插針，在有限的土地興建住宅。總體居住需求既未滿足，當中的居屋屋苑業主，因為業戶數目少，要分攤昂貴的管理費。
報章早於去年公布幾個新屋苑的管理費，大圍美柏苑只有一幢居屋，共288伙，每呎近3元，每個單位要繳交1,100至1,350元。相較之下，同為新居屋的荃灣尚翠苑，共有3座、962伙，每個單位為600、700元，每呎管理費為1.6元。
然而，兩者差距之大，值得深究。固然，最低工資、物業管理缺人、設施維修保養、保險等成本上升，近年推高管理費，如果附近有山坡或護土牆，業主需要承擔更多。報章引述區議員回應，指房屋署稱美柏苑鄰近斜坡，管理公司須以部分管理費維修斜坡。然而，當美柏苑沒有如私人屋苑的會所、泳池等設施，這麼高的管理費是否值得？
房委會早可把關 責任不應全推給業主
當然，早於居屋樓花開售前，房屋團體代表和區議員已提醒戶數少的居屋，管理費較高。業主勿因樓價低就貿然入市，需要衡量費用是否合理，但我們不應把所有責任也推到業主，因為早於業主入伙，房委會已委派物業管理公司。業主需要成立先業主立案法團，再商討終止房委會公契經理人身分，更換收費較低的管理公司。這可以是曠日持久，集齊業權份數開會、討論、定案、換物業公司，隨時花上一兩年，甚至更多時間，業主已經付了不菲的管理費。
政府原本可以有幾手準備，減輕業主負擔。其一，房委會或政府應該分擔部份斜坡等維修保養費用，減低管理公司以及居民管理開支。其二，在保持前線員工薪酬和必要設施開支下，房委會可以減低管理公司的經理人酬金比例。所謂酬金，是管理公司按屋宇開支的比例收取。可以想像，如果開支愈大，或者負責的項目愈多，酬金就會愈高。管理公司也缺乏誘因減少開支。因此，當房委會發現酬金不正常，或者預算開支不合理，應該降低比例，或者設有上限。
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聯合管理有好處 行政問題有辦法解決
其三，有聲音建議新屋苑可以與附近屋苑共用同一家管理公司，節省行政費用。當然這並非次次管用，於同一區有多個新屋苑入伙就較適合採用，或者正如房委會回應，在第一次由房委會安排聘請物業管理服務公司時採用。即使如此，房委會應盡力與現有屋苑磋商，同意管理公司一併管理新屋苑。如果新屋苑有斜坡或者較多屋苑設施，可以另作區分，不致增加現有屋苑住戶管理費用。總而言之，房委會不應過早抹殺這建議。
長遠來說，政府需要增加收費透明度，例如參照市建局正在設立的「樓宇復修平台」設立網上公開平台，提供工程費用參考，或者參照坊間估算屋宇維修費的手機應用程式，給市民輸入屋苑資料後，估算出管理費用，有助貨比三家。此外，房委會應考慮自行成立管理公司，促進競爭和帶起示範作用，期望降低戶數少的屋苑的管理費用，以至改善行業作風。
日後尚有插針新居屋落成，如無改善，管理費昂貴之勢，必然持續。此現象不限於單幢資助房屋，私人屋苑也甚為普遍，尤其是不少業主不會使用會所等設施之時，卻要為此付鈔，就更感無奈。政府常言希望市民置業安居，但安居樂業不只完於有瓦遮頭，還體現於居住無憂。政府應該參考上述建議，減少管理費負擔。此外，立法會正在討論《建築物管埋條例》的修訂，包括改革公契，經理人酬金和降低終止委任公契經理人的門檻，期望日後能夠平衡小業主、管理公司和大業主的關係。