【苦無法團】黃埔90座同屬一公契　和黃身兼大業主、管理公司30年

「業主立案法團」（法團），近年屢屢與「圍標」一詞扯上關係。對此有人避之則吉、有人恨之入骨；部分黃埔花園居民卻朝思暮想成立法團近30年，仍不得要領。原來屋苑公契將黃埔花園多期多座綑綁在一起，根據法例要集合最少10%業權才能提出申請成立法團；或要100%業權同意才可先推翻公契，再成立法團。因為沒有法團，30多年來黃埔花園一直聘用同一間管理公司，而該公司隸屬於發展商和黃（現和記地產）。

30年來同一間管理公司　附屬大業主和黃

黃埔花園於1985年至1991年間落成，一共分為12期，有88座住宅樓宇加2座商場（即黃埔號百貨公司及黃埔美食坊），住宅單位數目超過一萬個，而和記地產是整個黃埔花園所有商舖的業主，即是大業主。屋苑落成初年，吸引不少中產人士及日韓駐港工作家庭居住。

陳小姐成為黃埔花園居民兼業主約2年，她說從未想過付上逾千萬元購入一個號稱「中產」的單位，但住在如此環境：「首先是平台天花，近年多次石屎剝落，管理公司只用白色紙遮蓋；我都好擔心經過時會被扑親，叫囝囝盡量行無上蓋的範圍。另外是平台花草，兩年前還是欣欣向榮，近月全枯萎了，沒人打理。而近年港鐵工程後，街道衛生日差，老鼠橫行，隔日就見到一次。」

當區區議員梁美芬指，黃埔花園自入伙以來均沿用同一間管理公司——「黃埔花園管理有限公司」（Whampoa Garden Management Limited）。而據公司註冊處紀錄，「黃埔花園管理有限公司」大股東為「和記物業管理有限公司」，與黃埔花園大業主「和記黃埔」屬於同一母系公司。

黃埔花園居民兼業主張生表示：「入伙近卅年一直沿用同一間管理公司，如果它表現不好，小業主無法撤換。」另一名業主Helen（化名）入住黃埔花園十多年，指早年的管理公司服務質素頗佳，是近年才變差：「除了環境衛生和美觀問題，還有拖延交代部分屋苑帳目。」

Helen（化名）說，「每次翻新或維修工程，管理公司會根據公契會收10%經理人酬金，但其實市價應只是5%至6%；居民投訴後，管理公司說會將經理人酬金下調至8%，但沒有人知道是否真的下調了。我曾要求公開帳目，但管理公司總是拖延。另外還有拖延維修，約2014年初，2期天台漏水落16樓頂層單位，該戶已投訴多次，但待單位天花有石屎剝落後，管理公司才安排防漏工程。」

「問題是如果它做得不好，我們沒有力量撤換及制衡之，即是管理公司根本不需要害怕我們。」

「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」莊榮輝指出，只有當法團成立後，「公契經理人」才可轉為「合約經理人」，如果沒有業主立案法團，除非獲得100%業權人同意、得以修改公契，不然業主們未能轉委其他管理公司。因黃埔花園沒有業主立案法團，多年來仍沿用同一間管理公司。記者曾向和記地產查詢，發言人表示不會正式回應。

公契綑綁整個屋苑　2次欲成立法團難產

民政事務總署（民政署）表示，由於黃埔花園只有一張公契，因此按照《建築物管理條例》(第344章)規定，只能成立一個法團。

因為受公契綑綁，整個黃埔花園大部分住宅、商舖、車位是命運共同體，需要共同承擔開支。除此之外，成立法團亦因牽涉人數太多、難以聯絡，多次流產。Helen指，分別於千禧年代及2013年，黃埔花園小業主們曾2次發起籌組業主立案法團，但因牽涉到人與人之間的不信任、各懷鬼胎，籌備法團最終均「難產」，沒有下文。「尤其小業主們都各有正職，只能用工餘時間籌備，很容易心力交瘁。」張生指不曾試過拉攏大業主一同成立法團，「它有甚麼誘因要聯同我們一起成立法團？一日沒有法團，我們便一日無法撤換管理公司。」另外，他們指黃埔花園很多離岸業主，單位只作收租之用，對業權不清楚也不關心。

梁美芬續指，發展商透過持有屋苑停車場、商場、會所等公用部分，手握壓倒性的不可分割業權份數，令小業主處於弱勢地位， 無法取得足夠支持以成立法團。而公契訂立程序令小業主必須接受發展商欽點的管理公司， 居民日後要撤換管理公司非常困難。但因為根據現行公契，整個黃埔花園共12期90座只能成立1個法團，牽涉持份者人數龐大，難以管理，有部分業主「斬腳趾避沙蟲」，對成立法團持消極態度。

另一名業主兼居民Teresa表示：「圍標成日都同法團扯上關係，如果成立法團由唔知咩人管理，好似仲衰。」

業主Helen說：「推翻法團總比推翻公契容易！如果法團做得不好，可靠投票推翻；但未成立法團的情況下，要100%業權同意才可推翻公契。」

買樓時只有屋契，沒有看過公契，地產經紀也沒告訴過我們原來整個屋苑是被同一張公契綑綁。