【苦無法團】全港九大屋苑沒有法團　借鑑青衣美景集一成業權突圍

全港屋苑之中，除了黃埔花園沒有法團外，截至現時仍有約9個大型私人屋苑仍未成立法團。「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」成員莊榮輝指此類因公契綑綁而難以成立法團的大型屋苑不算多，而去年青衣美景花園首次以集合10%業權的方法，突破捆綁式公契成立法團，其事例可供參考。

兩大成立法團的困難：難以聯絡數千人，大業主不支持

根據民政署資料，截至現時為止， 全港約15個各擁有超過30座大廈的大型私人屋苑，當中9個仍未成立法團，分別分佈在東區、南區、九龍城、觀塘、沙田、屯門及元朗。

「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」成員莊榮輝指，全港這類超大型屋苑不算很多，有些是全屋苑被同一張公契綑綁在一起，如黃埔花園、置富花園；有些則分開數張公契，如美孚新邨：「視乎發展商如何訂立公契。」但只要是被同一張公契綑綁在一起的超大型屋苑，成立法團普遍有困難。「一是難以聯絡眾多業主、二是要對抗大業主。以一萬戶為例，集合30%業權即是也要3000戶，太難以聯絡。另外，如果有發展商不賣出商舖從而持有大部分業權份數、而又不支持成立法團，小業主即是要聯絡大業主以外的業權份數。」

置富花園疑圍標　管理公司聆聽民意推翻工程只是「義務」非「責任」

以薄扶林置富花園為例，置富花園有27座，擁4320戶，與黃埔花園一樣，同樣是大型屋苑、同樣沒有業主立案法團，數十年來只得一個無法定權力的居民協會。今年4月，置富花園爆出8.6億元「天價」維修費風波，平均每戶需分擔約19萬元。有業主強烈反對，指工程只收到2個報價，要求重新招標，最終透過業主大會、成功以五成三票數支持險勝，推翻工程。

雖然小業主們推翻了工程，但有業主認為應更換管理公司，才能杜絕類似問題再發生。有業主曾欲成立法團，但於臨召開成立法團的業主大會前收到民政事務總署通知，指因有逾兩成業權人反對，業主大會需取消。莊榮輝指出，由於置富花園沒有法團，管理公司是受公契約束而非法例，業主的投票結果沒有法律效力。管理公司最終肯採納業主的投票結果，只是因事件已經傳媒曝光，怕激起民怨；然而同時有業主很信任管理公司，覺得讓它管好過讓不明人士成立法團管，可見在同一公契綑綁下，因牽涉太多業戶、意見太易分歧，成立法團不易。

向青衣花園學習突破　10%業權的逆轉勝

但是也有成功例子。青衣美景花園於1984年入伙及落成，有8座樓宇、近2000個住宅單位。去年8月，美景花園約700名小業主成功援引《建築物管理條例》第4條，以只獲業權一成支持的低門檻下，獲土地審裁處批准籌組業主立案法團，委任一名指定業主召開管理委員會會議。會議採取簡單多數制，只要出席或獲授權高過反對份數，就可以成立法團，毋須如一般要求要約3成業權支持門檻才能成立法團，是首次有屋苑援引該例並獲勝訴。

莊榮輝指，「美景花園的情況是，整張公契將1期、2期、3期綑綁在一起。但後來1期沒有建成，用地變成了政府公園，該業權份數消失了，但公契又已寫明了整個屋苑的業權份數。因所有小業主的業權份數集合起來才佔數十百分比，最終透過土地審裁處，集合10%業權而能成立法團。」但他批評由此可見，現行公契條例已不合時宜：「消失了的業權份數也要計算有內。」不過美景花園的法團成立僅一年多，已被指涉及圍標風波。

成立法團最低門檻：10%業權

民政署表示，根據《建築物管理條例》(第344章)，成立業主立案法團有以下3大途徑。其中最低門檻只需10%業權，但要經過土地審裁處：

1) 不少於5%業權份數的業主可委任一名業主，召開委出法團管委會的業主會議，並在會議上由親自出席或委派代表出席的業主，以過半數票及不少於30%業權份數業主的支持，通過成立法團的決議。
2) 由總共擁有不少於20%業權份數的業主，向民政事務局局長申請召開業主會議。在有關業主會議上，業主親自投票或委任代表出席會議投票，以過半數票通過的決議，委出管委會。
3) 由擁有不少於10%業權份數的業主，向土地審裁處申請命令，由指定的業主召開業主會議。在有關業主會議上，業主親自投票或委任代表出席會議投票，以過半數票通過的決議，委出管委會。