【01觀點】北角公屋地變豪宅　呎價 5.8 萬元　政府一錯再錯

臨海私樓單位呎價逾 5 萬元，高不可攀。北角海璇兩個單位，以 1.59 億元天價售出。小市民無甚反應，因為他們早已接受靚地靚樓靚景，只是富人玩意。其實，這絕非必然；此地皮前身是北角邨公屋，即使清拆後，地皮有機會留作私樓居屋混合發展。只是房委會把地皮拱手交還政府、賣地、建豪宅。整個重建故事，再次證明高地價政策遺禍甚深，而且刺破「香港缺乏公屋土地」的謊話；香港的土地分配不公的問題，可謂彰彰明甚。

賣地歸私決定錯誤　不夠土地建公屋實為謊話

稍為年長的港人也會記得，海璇前身是公屋北角邨。屋邨在2003年拆卸，2012年以政府招標出售地皮，由新鴻基地產以69.1億元投得。發展商在兩個月前推出十個單位招標，最後售出兩伙，合計作價1.585億元，平均呎價逾5.8萬元。

今天，政府為覓地建公屋而懊惱。事實是，十年前的政府親手放棄了公營房屋熟地。以北角邨為例，房委會在2002年6月計劃在原址興建居屋和私樓，並獲25%賣地分帳。但同年11月，「孫九招」推出，政府停建居屋，混合發展計劃也就無影無蹤。

發展商一直要求政府出售北角邨地皮，例如恆隆集團主席陳啟宗公開表示有興趣。即使房委會並非堅持北角邨建公屋，但大原則是有地可換，不影響輪候時間。房屋署前副署長譚榮邦曾表示，如果沒有合適土地，就會原址興建北角邨。

可惜，歷經多番交涉，在2007年9月，房委會宣布交還地皮。時任運輸及房屋局局長鄭汝樺代表房委會表示「北角邨土地位處海傍的優越位置，是重要的社會資源，委員同意是不適宜作為興建公屋用途」，又稱「應該盡快交還給政府發揮其經濟潛力」。

換言之，政府與地產財團抱持高地價政策，堅信要「釋放土地價值」，既令政府憑着地價收入應付基建開支，也令地產財團以更高價賣樓房，連同商場收租、管理公司費用等，賺取豐厚收入，因此造就了北角邨變豪宅。這個樓市音樂椅遊戲，有市民靠物業投資獲利，但更多就被遊戲玩弄，捱貴樓價、貴房租。

人口密度參差　土地不能善用

其次，北角邨的例子，佐證政府缺地建公屋的說法不過是神話，要到處興建插針樓補救，例如把附近電照街遊樂場改建成單幢「插針」居屋。只要把土地面積和單位比較一下，就知道土地未能好好運用。

前北角邨有1,900多個單位，而且只得11層，不算擠迫。同等面積，變了私樓，就剩下約700個，居住人口較少。相反，電照街的插針居屋，佔地0.05公頃，日後有240個單位落成，難言寬敞。整體來看，這批人口的居住分布相當不均。

可以想像，如果北角邨地皮留在房委會手上，興建公屋、居屋，即使樓宇略為起高一點，多建一點單位，市民也可接受。樓價租金既可以負擔，而且有更多人入住，插針居屋也不會出現。政府為了賺取地皮收入，就犧牲了民眾住屋質素。

海景非富人專利　民眾安居益處更多

隨著樓市愈來愈扭曲，社會迎來更大的爭論：公屋有何資格住市區，望海景？平心而論，在石屎森林，海景已成奢侈品，持有向海單位發展商和業主，自然賣高價，而且有價有市。那邊廂，不少克勤克儉的家庭，儲錢置業租屋，甚至避開市區的貴樓房，到新界居住，每天要乘車花上兩三小時來回市區上班。他們難免對居住市區，繳交廉宜租金的公屋有怨言。

正如文首提出，地價和私樓收入不會直接令公營房屋居民有好處，因為地價收入撥作政府的基本工程儲備基金，用作日後基建，難以讓市民直接受惠。至於私樓樓價收入，得益的是地產財團和少數業主，而非中產和基層。況且，如果大家也認為海景、開揚景觀，能夠改善生活，為何讓有樓階級「錦上添花」，而非讓窮人生活幸福一點，拉近貧富的生活差距？固然，市民擔心大量興建公屋，導致天水圍和東涌公屋滿城，社會問題湧現。但只要政府協調公屋和居屋的比例，建設足夠社會配套，做好城市規劃，就能預防問題出現。

政府多次透過私有化公營財產謀利，但同時深受遺害，領展如是，港鐵如是，過往不少土地也轉到地產財團口袋。北角邨即為一例，當日政府收到 69 億元地價，但要張羅土地建公屋照顧基層，也增添社會矛盾。政府必須懸崖勒馬，莫只顧庫房收益和地產商面色。