【01觀點】官員警示加息不利樓價　實為「何不食肉糜」

美國聯儲局宣佈再加息四分之一厘後，本港金管局局長陳德霖「溫馨提示」市民，當樓市一旦出現逆轉，很可能會遇上加息周期，勸喻市民考慮置業時要注意風險。惟必須要問的是，既然政府明知置業是一項高風險的投資，為何仍堅持置業主導的房屋政策，不斷將港人推向資產市場動盪的風口浪尖？
聯儲局宣布加息後，外界最關注的有兩個問題，一是未來的加息步伐會多快；二是香港的利率何時會跟升？

美國料續加息　香港未必跟足

對於第一個問題，在今次加息之後，財經界一般預料，聯儲局今年很可能再加息一次，而利率期貨則顯示，今年底前再加息的機會超過四成，意味年內再加息的機會並不低。而且，在今次加息之後，聯邦基金利率區間只是升至1至1.25厘，距離聯儲局將利率調升至3厘「正常」水平的目標，仍然有1.75至2厘的差距，如果每次加息四分之一厘，即要再加息至少7次才達標，意味如果美國經濟不再出現大問題，就業、經濟溫和增長的情況持續，那麼美國儲局加息很可能會陸續有來，至少今明兩年連番加息，應該難免。

至於第二個問題，就是香港的利率，特別是按揭息率何時會跟升。雖然美國聯儲局自2015年底開始加息，但整體上本港按揭利率未見明顯上升壓力，最優惠利率（P）至今未有調升，以拆息（H）計算的按揭利率偶有上落，但實際按息仍在2厘以下，處偏低的水平，此應因目前本港銀行體系總結餘仍近2600億港元，總體來說仍然「水浸」，就算美國加息令一些游資逐漸撤出香港，到香港要出現較明顯的加息壓力，或要到今年年底，而且就算加息亦未必跟足美國步伐。

樓市勢再添壓　升跌卻難逆料

但更加值得留意的是，公眾關注美國加息對本港按息走勢的影響，主要是擔心本港樓市泡沫何時爆破。無可否認，近年有關本港樓市泡沫爆破的「狼來了」預言，一直都沒有應驗，惟擠壓樓市泡沫的壓力，確實正在不斷增加，除了利率升勢可能持續之外、本港私樓市場在未來3至4年的潛在供應將有多達9.6萬伙、加上本港勞動人口預料將在明年見頂，種種負面因素，確令引發樓市下行的變數不斷增加。

然而，正如本欄曾指出，資產市場變化往往難以逆料，沒有人有水晶球能準確預測，未來一段時間本港樓價會繼續如坐火箭般飆升，還是如早前有外資投行所指，本港會出現類似日本式的樓市泡沫爆破，因為私人住宅物業作為一項「投資品」，影響其升跌的因素複雜多變，老套地說就是「產品價格可升可跌」。近年不少投資界、地產界人士，對樓價升跌走向不斷錯估，正好反映這個現象。

官員「溫馨提示」　實則「阿媽是女人」

由此更加突顯，政府官員對樓市風險近乎「阿媽是女人」式的「溫馨提示」，是何其荒誕。因為私人樓市的投資風險難料，根本是人所共知，但政府一向奉行的置業主導房屋政策，卻不斷把市民推向私人樓市，尤其在公營房屋落成量遠不達標的當下，市民便被逼要投向私人樓市，高價租用私人物業，甚至以天價購買私人住宅單位，為求「安居」就要被逼參與高風險的私人樓市資本博弈。

就如財政司長陳茂波在周三（14日）曾指，樓市狀況非理性，市民置業要量力而為。但試問，如果政府能夠有所擔當，透過公營房屋計劃解決大部分市民的安居需要，無論私人樓市如何風高浪急，市民都可以有一個安穩的「家」，又有多少人會「自投羅網」，拿畢生積蓄豪賭？

市民只盼安居　政府擔當何在？

尤其是現時香港每年平均約5萬對結婚的新人、每年約6萬個新生嬰兒，意味不少市民都有成家、改善居住環境的實際需要，但政府房屋政策向私人市場嚴重傾斜，市民要解決這些剛性安居需求，除了冒險投向私人樓市之外，又有何辦法？難道要年輕人不結婚、不生養孩子，呆呆地等不知何年何月，待私人樓市不再「非理性」，才去實現這些人生目標？官員就樓市風險作出的「溫馨提示」，到底是出於對市民安居難題的關心，還是「何不食肉糜」的涼薄之詞？

因此，官員與其用近乎「人肉錄音機」的口吻，不斷重重覆覆「樓市有風險、入市要謹慎」，更應反省的是奉行多年的置業主導房屋政策、將「安居」與「投資」混為一談的謬誤，把房策重點回歸到公營房屋，為廣大市民提供真真正正的安居之所。回歸以來，董建華、曾蔭權、梁振英都犯過的錯，林鄭月娥還要再錯下去嗎？