【01觀點】樓市重蹈九七覆轍？ 香港人未見識過真．爆煲
一個荃灣新盤在周三（5月31日）加推單位，售樓處再度人頭湧湧，而政府同日公布的樓價指數則再創歷史新高，不少人即時聯想到1997年樓市急升急跌的光景。但香港樓市是否「癲過九七」，已淪為好友、淡友之間的口水戰，而香港人其實仍未見識過，甚麼叫做真正的樓市泡沫爆破。
地產商「製造」人潮 橋唔怕舊至緊要受
該荃灣新盤上周首次開售時，售樓處出現「萬人空巷」的墟冚情景，但當時的情況只是地產商刻意製造的結果，因為過去新盤開售，普遍會安排買家分批登記，不過該樓盤卻要求所有準買家同時到場，於是便製造出「逼爆」售樓的場面。然而，所謂「橋唔怕舊，至緊要受」，這套促銷技倆確實成功引起話題，周三推售的第二批單位，售樓處再出現長長的人龍，為的是要搶購入場費也接近六百萬的住宅單位。
與此同時，港府差估署亦公布最新數據，4月份住宅樓價指數升至327.4的歷史新高，今年來累升了6.5%。新盤現搶購情況加上樓價愈升愈高，令不少市民聯想到1997年的樓市狂潮，坊間七嘴八舌地討論，到底香港的樓市何時會如1997年般，「爆煲」收場。
樓市好淡辯論 流於口水戰
然而，這些討論都只是好友與淡友之間的「口水戰」，誰也說服不了誰。例如淡友會認為，不少準買家「盲搶樓」的情況，和1997時極為相似，但好友則會說1997年時的炒籌、摸貨短線投機已不復見，取而代之的是有剛性需求的用家與具實力的長線投資者；也有淡友認為，香港樓價負擔比率已升至16倍，高於1997年時的14倍，已相當高危；好友則會指，香港的高收入群體正在不斷擴大，有能力買得起樓的大有人在，只是個人是否夠努力而已。
類似的樓市辯論已持續了好幾年，現實是在好友、淡友互噴口水花的期間，樓價仍持續飆升，沒有最高只有更高。說到底，無論是好友也好、淡友也罷，沒有任何人有水晶球能精準預測樓市走向，例如在2015年底，不少人認為樓價已經見頂，2016年樓價至少跌一成，結果去年全年樓價升了近8%。
事實上，沒完沒了的樓市好淡爭拗，更根本是沒有人見證過真正的樓市「爆煲」是甚麼模樣。雖然很多人會說，1997年就是一次樓市「爆煲」的慘痛教訓，但實際上，按政府樓價指數，現時整體樓價仍較1997年高峰期時要高出近九成，就算是一些當年的著名「蟹貨」樓盤，如今早已「返家鄉」甚至升得更高，說到1997年，不少人所懊悔的不是當年的樓市調整為香港帶來多麼痛苦的教訓，而是埋怨自己當年的定力不足太早沽貨，又或沒有趁當年樓市稍為調整就出手，因為當年的天價早已成今天再求不得的低價，一個又一個的大好入市機會就這樣擦肩而過了。
九七未算最瘋狂 「爆煲」並非傳說
因此，雖然1997年的經驗，為香港樓市以至社會帶來極大的痛楚，但在所謂的「爆煲」之後，如今樓市狂態不但故態復萌，樓價之貴甚至比1997年更加瘋狂。那麼，樓市「爆煲」是否只是一個都市傳說？但任何投資市場也有高潮有低谷，泡沫爆破是必然的結果，縱使沒有人會知道災難會何時會發生。而一個真正的樓市「爆煲」教訓就是日本，當地樓市在90年代初升至瘋狂狀態，之後便宣告爆破，三十多年後的今天，日本整體樓價不但未「返家鄉」，現時樓價水平更僅高峰期約一半。樓市「爆煲」不單是影響民眾的財富，更確確實實地拖累著整個日本社會，墮進了漫長的迷失時代，至今仍困在黑暗的隧道中未見出路。
但既然不少人認為今天的香港樓市有明顯泡沫，也有日本的前車之鑑，仍然要置業的市民是否就是愚蠢？惟現時不少置業者、特別是一些其實不太富裕的中產階層買樓，相信不是一心為了「炒樓」致富，而是為了滿足其「居住」需要，眼見樓價沒有更貴只有更貴，政府的房屋政策又幫不了忙，無奈地被逼參與這場遊戲，只希望自己不是接火棒的最後一個人。特別是計劃成家、養育孩子的年輕家庭，更深深感受到時間不等人，就算樓價再貴，在當前的局面下亦只能「焗賭」。
置業利社會穩定？ 市民只盼安居
曾經有人認為，香港只要愈來愈多人成為業主、更多人擁有自己的物業，社會就會變得和諧、穩定，政府亦視之為金科玉律，將市民的「居住」需要，透過鼓勵「置業」去處理。但這個理論實踐多年的結果卻是，港人一方面為追趕高樓價積累了更大的怨氣，上了車的則要擔心樓市會否調整而賠掉血汗積蓄，且整個社會都在追逐樓市泡沫繁榮，錯過了發展新科技新產業的契機，香港有沒有因為更多人成為私樓業主而變得更好？
所以，除了以「剝花生」態度看待新盤狂潮，又或選邊站當個好友或淡友，辯論當前樓市是否「很九七」，更應該質問的，其實是政府為何仍將「居住」與「置業」混淆，害苦香港人。很多香港人只是希望有一個安居之所，而不是投資甚至投機，香港的房屋政策取向，到底應該繼續「威逼利誘」市民到私人市場置業，變相逼市民從事高風險的投資甚至投機？還是將政策重點放在公營房屋，解決大部分市民的基本居住需要，讓港人可以真正安居？
香港應該如何選擇，還要多此一問嗎？