【01觀點】預言香港樓價跌一半　外資銀行「報佳音」？

投資銀行德銀於本周四（6月8日）發表報告指，香港的樓價在2026年將會下挫48%，消息公布後，社會反應兩極，有人認為不過是危言聳聽，德銀過去也曾看淡香港樓市，結果樓價卻連連上升；也有人認為樓價若跌一半是一個「喜訊」。觀乎報告內容，德銀的分析基於香港人口增長率下降，這與當年日本的情況相似；如果這個情況在香港出現，絕非好事。

步向老齡化社會　香港重演日本悲劇？

德銀的分析基於香港的人口預測。德銀指，香港的勞動人口增長見頂，人口老化問題嚴重，報告預測，在2025年60歲以上的人口，將由現時佔22%，增加至30%。由於25至44歲年齡層人口將會下降，在2019年，有能力供款的勞動人口比率，將下降至11.5%，私樓的需求將會降低。

在另一方面，由於預測2017至2026的私人樓宇供應量上升，平均每年單位供應量為19,330個，比起近10年平均每年的10,926個上升近倍；加上預期美國加息，由是得出樓價下降的結論。

榷而論之，報告的分析未必全都恰當，例如報告就似乎低估了內地經濟對香港的影響。然而，不容否認的是，人口結構變化對樓市影響甚巨，德銀的分析，值得各界關注。

日本樓市一沉不起　三代供款苦不堪言

須知，在80年代日本的樓市也曾高企不下，甚至要供款三代，才能夠完成還款。然而，90年代初日本樓市泡沫便宣告爆破，樓市一沉不起，及至現時，樓市指數仍只及當年高位的一半，這不但令民眾的財富驟降，樓市泡沫破滅更令日本金融經濟嚴重內傷，三十多年後的今天仍未治癒。日本當年樓市爆破的原因之一，正正是出生率下降、人口老化，有能力供款的人口比例減少，致樓房需求下降。明乎日本的經驗，就不難理解何以德銀看淡香港樓市。

也許部分因為香港樓價高漲，而遲遲未能上樓的市民會樂見樓價下跌。然而，日本在樓市爆破後，經濟低迷，至今仍未見出路，引起了諸種社會問題。前車可鑑，德銀對本港樓市看淡的言論，對香港來說並不是一個「喜訊」，而是一個「末日預言」。

政府仍迷信置業神話　何時還市民安定居所？

對於這個末日預言，市民自需衡量置業風險。房地產作為一項投資產品，本來就有升有跌，且這項投資涉及大量的資金投入，透過按揭貸款買樓，更令置業變成一項高風險的槓桿投資。在目前港府以置業為主導的房屋政策思維下，將一般市民的「安居」需求，與極不穩定的物業「投資」牢牢地綑綁在一起，一旦樓市趨升，買不起樓的市民怨氣自然增加；一旦樓市泡沫爆破，整個金融、經濟、社會必然會受到傷筋動骨之創。

可以說，若然樓市大跌，投機者損失慘重，也是咎由自取。然而，香港政府不負責任地將市民的安居需求，推給私人市場承擔，加上公屋申請門檻甚高、居屋單位又供不應求，這令不少只求安居的市民迫於縱身樓市狂潮，宛如一葉輕舟浮沉於狂濤之中，一旦錯判形勢，隨時恨錯難返，成為無辜的犧牲者。香港在1997年的樓泡爆破後能夠復元，其實已是不幸中之大幸，香港將要面對的，是樓價繼續如坐火箭般飆升，還是日本式的泡沫爆破災難，誰能說得準？

事實上，不少地方的政府都選擇承擔起建屋責任，將「安居」與「投資」區分，鄰近香港的就有新加坡，縱然當地的私人樓價波動，由於當地政府興建大量公營的組屋予市民居住，樓市升跌對市民的影響不大。過去，香港幾歷樓市調整，難道政府還要冥頑不靈，不敢大刀闊斧地改革樓市，興建更多公屋、居屋，讓市民真真正正安居樂業，不為樓市大起大跌所苦？