【拆局】拆息飆升成樓市凶兆？ 有「呼吸」的人最高危
在周三（11月29日），本港1個月銀行同業拆息（H）升穿1厘，創下近9年的新高，由於1個月拆息是不少按揭計劃的基準，意味以「H按」供樓的市民，已經開始感受到加息的影響。加上銀行體系結餘下降、美國勢將第五度加息等因素，香港很可能在短期內正式步入加息周期。過往政府高官向市民警示樓市風險時，其中一個理據是本港利率將見底回升，但多年來都未見應驗，被譏為「狼來了」，如今拆息已升穿一厘，是否意味本港樓市已經出現「凶兆」？其實當香港正式步入加息周期的時候，有「呼吸」的業主，將是最高危的一群。
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資金流出銀行體系 拆息升勢未必曇花一現
對於今次1個月拆息升穿一厘，市場對背後原因有不同解釋，其中一個說法是因為年結因數令資金趨緊。而事實上，拆息在「年尾流流」之際抽升並不罕見，例如去年第三季，拆息亦出現了一波升浪，1個月期拆息由大約0.2厘急升至0.7厘，但過年之後，拆息又回落到低見約0.3厘的水平。
不過今次本港利率的上升之勢，未必只是曇花一現。一方面，過往利率低企主要是所謂的銀行「水浸」，其指標是銀行體系結餘，根據金管局資料，銀行體系結餘在2015年底達到4260億元的高峰之後便開始回落，在今年初降至大約2600億元，而近月再進一步跌穿1800億元，顯示資金正在流出銀行體系。如果資金供應不再如過往充裕，銀行便需要調升拆息留住資金。
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美國加息陸續有來 香港難再避「息魔」
另一方面是美國息口因素，美國聯儲局將在12月12至13日開會，按照最新的利率期貨顯示，是次會議再加息的機會率高達95.9%，將會是今次加息周期的第五度出手。自從2015年美國開始加息以來，香港的最優惠利率（P）一直未有跟隨，但在聯繫匯率、港元和美元掛勾之下，香港難以長時間不跟美國加息，因此市場普遍估計，下月美國加息之後，香港很可能亦會開始加息。
例如星展香港便預計，如果拆息持續上升，本港息率有上升壓力，最優惠利率可能會在明年首季上調0.25厘。假如明年美國如外界預期般加息四次，就算香港不跟足，相信亦難以完全避過「息魔」。
對於加息，普羅大眾最關心的固然是會對樓市造成甚麼影響？特別是近年本港的財金官員，都以加息在即，作為勸諭市民買樓要謹慎的「萬能key」，只是加息因素月月講、年年講，不少人都已當成「狼來了」，但今次，加息之狼，可能真的來了。
銀行按揭抗壓性較高 「呼吸PLAN」成高危一族
不過短期內，加息對一般供樓人士的影響，可能相對有限。按照金管局數據，住宅按揭貸款的平均貸款額為382萬元，假如以供款25年計算，每加息0.25厘，業主每月額外供款負擔會增加約470元。而在2010年，金管局大幅收緊銀行審批按揭貸款的條件，規定銀行要為貸款人進行壓力測試，假定在加息2厘之下，按揭還款額不得超過其家庭月入6成；到了2013年，金管局更將壓測要求由2厘調高至3厘，因此近年由銀行批出的按揭貸款，絕大部份都應該有能力抵禦加息風險，確保業主在加息周期之下仍然「供得起」。
但為何又會說，有「呼吸」的人在加息周期中最高危？這裏說的「呼吸」，其實是指近年透過發展商或財務公司高成數按揭買樓的一群，由於發展商或財務公司不受金管局的監管，這些按揭貸款的審批要求亦會較銀行寬鬆得多，甚至不設入息限制以至資產審查，地產代理業界稱之為「呼吸PLAN」，取其「有呼吸就可以申請」的意思。
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借高成數按揭置業 最怕先甜後苦
當然，發展商和財務公司並不是「開善堂」，推出「呼吸PLAN」也是一門牟利的生意，而審查較寬鬆、按揭成數更高的代價，就是息口更高。消委會曾比較銀行和發展商的按揭計劃，以一個848萬元的單位計算，相比由銀行承造按揭，由發展商提供的按揭全期利息支出高出500萬元。
然而，「呼吸PLAN」的問題核心不但在於利息較高，而是在於其審批過於寬鬆，部分還款能力欠佳、在銀行壓力測試「肥佬」的買家，往往因為「呼吸PLAN」易於上會，加上供款利息在頭兩三年看似較為優惠，才冒險入市，一旦按息優惠期完結，息口就會不斷加辣，部分「呼吸PLAN」在優惠期過後，息率達到P+1（即大約6厘），由於其還款能力本來就相對較弱，對加息的抗壓性本來就較低，一旦真的遇上加息周期，其財務狀況便可能急轉直下。
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轉按難賣樓亦難 成加息周期的計時炸彈
當然，如果買家還款能力出了問題，可考慮找其他銀行轉按紓減壓力。但問題是不少「呼吸PLAN」的按揭成數高達8成甚至9成，假如買家只是供款一兩年，還息多還本金少，未必符合銀行的轉按要求，因為根據金管局規定，700萬元或以下的住宅單位，銀行承造的按揭成數最高只是6成，意味如果「呼吸PLAN」買家急於轉按，可能要捧上百萬元先贖樓，才能符合轉按資格。但既然是為了減輕財務壓力才想轉按，試問「呼吸PLAN」買家又怎能變出上百萬現金？
如果「呼吸PLAN」買家不堪加息壓力，想賣樓離場，但按照目前的樓市辣招，假如在買入單位後三年內賣樓，就要繳付樓價一成至兩成的額外印花稅（SSD），結果就會出現這類業主對加息周期抗壓力較低、想轉按減壓難、想賣樓投降亦難，處處碰壁的困境。
或許是「呼吸PLAN」的風險太高，因此近月不少發展商也開始調整策略，在提供按揭計劃時，加入一定程度的入息和資產審查程序，以降低風險。但過往一兩年批出的「呼吸PLAN」高成數按揭，在利率趨升的時候，風險亦可能會逐漸顯露，成為香港進入加息周期之際的一個計時炸彈。