【01周報】上車無父幹靠發展商包按 學者：增樓市泡沫爆破風險
青年收入水平，普遍不能負擔香港超離地的樓價。近年興起「靠父幹」，或靠地產發展商包按貸款的置業模式，這對香港經濟健全造成惡劣的副作用——這一代借用跨代資本置業，透支雙親晚年生活所依；同時地產商不需買家收入壓力測試來促銷，兩者同樣誇大了社會的購買能力。這兩者將會觸發的社會風險和危機，需要市民自己和政府正視。
「靠父幹」是指父母為子女提供置業首期甚至買起單位。近年有不少父母將物業甚至自住物業再按揭或加按，甚至不惜動用退休儲蓄，為子女繳付首期，由下一代負責供樓。據官方及私人機構調查數字顯示，「靠父幹」現象，在香港連年樓價高飆破頂的畸形市道中已風氣漸成，令靠父幹置業者兩代家庭同時陷入風險，成為自身及社會隱患。
據友邦退休金管理及信託本月初發表調查，約八成半受訪者認同，供樓等同儲錢，且「只求有樓，不問呎數」，甚至覺得「磚頭無敵」，有樓在手便無懼退休。在受訪父母當中，50%父母更認同扶助子女上車，較個人退休重要；其中53%受訪者，更表示願加按自住物業助子女置業，平均資助金額約90萬元。上述數字顯示，父母很重視子女置業，即使會顛覆自己長期經營的退休計劃，出動到加按物業或動用退休金，也在所不惜。
父母子女都會成輸家
靠父幹現象已引起金管局關注。儘管局方9月發布的《貨幣金融穩定情況半年度報告》表示，暫未取得相關物業成交數據，但在市場仍有迹可尋：雖然樓價高企，但無按揭的自住居所住戶，較2011年上升5%，佔65%。金管局推斷，反映了子女接受父母資助置業的方式日漸普遍，而其中部分置業資金是來自於父母再按揭或加按的物業。金管局指出，這種安排會令家庭抵禦收入衝擊的能力變得脆弱。較早前，財經事務及庫務局書面回覆立法會議員質詢時，也同樣警告，若父母用抵押物業以取得資金置業，未來當利率上升或樓價調整，兩代按揭借款人，便將同臨財務風險。
香港大多數受薪者置業資金通常來源有三：自身積蓄、家庭協助或借貸。美聯物業8月公布的「首次置業調查」顯示，九成受訪首置人士指上車困難，36%業主指首期需父母或其他家人協助；近六成受訪者是用個人或共同買家積蓄；這反映買家普遍靠家人支付首期。經絡按揭轉介也發現，90後的置業率逐漸增加：現時購買500萬或以下樓價的90後由2013年不足1%，逐步升至今年的4.1%，分析指除非得到父母幫助，否則90後僅能購買細價單位。
為速銷樓盤 推出高風險按揭
負責友邦退休金管理及信託調查的香港教育大學社會政策講座教授周基利指，利用加按物業更不可取，一旦樓市逆轉，加按者有機會面對沉重債務，反令子女要協助父母，致令兩代都要負荷沉重的經濟擔子。事實上，本年中旬摩根大通亞太證券研究部董事總經理梁啟棠強調，香港樓價已經接近頂峰，資金流亦加重了買家的借貸成本，假如樓市向下調整，年輕買家不單自己有損失，更有機會將父母金錢輸清。
樓價高及首期高，也派生地產發展商為一手樓提供按揭的現象，不少為求上樓又未能靠父幹的市民，選擇利息較高的發展商高成數按揭計劃。發展商為了速銷樓盤，提供高成數一按及二按。這些促銷「包按」，大致分三類：由發展商包一按；在一按後，再聯同指定財務機構提供二按優惠，總按揭成數，最高可達九成。這類計劃的審批鬆緊程度雖然以樓盤而定，但買家不用通過利率壓力測試，或甚至免入息審查，明顯較傳統銀行寬鬆。另一類是由銀行提供一按，買家再申請發展商二按。找不到銀行按揭的樓市邊緣人，普遍歡迎這計劃。
由發展商及其指定財務公司提供按揭，雖不會直接增加本港金融體系風險，買家亦更易借貸，乍看屬互惠互利。不過，這種按揭安排形同繞過銀行審查及金管局規定，鼓勵未有置業能力的買家預支購買力。若買主最終無力償款，單位更將變為銀主盤或直接由發展商收樓再出售。
低息優惠是掩眼法
目前更興起發展商在最初3年提供利率優惠期，營造低還款額的假象。按現時的招徠術，發展商按揭通常以最優惠利率（Prime rate，P）計算；P率目前約5厘，發展商首三年提供P-2厘（即約3厘）按揭利率，甚至只需供息不供本，初年無疑是與銀行H按實際利率約2.2厘，相差不大；不過，當還款期踏入第四年，買家便需繳付P或P+1厘（即時價約6厘），比銀行現行的H利率約2.2厘時價高近兩至三倍，買家到時每月的還款額驟然急升；更有甚者，是買家前數年根本仍未償還本金。
歸根究柢，靠父幹和發展商包按兩個現象，皆源於樓價已超離一般市民的負擔能力。中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量觀察到，這類包按在最近一年興起，由於政府辣招，樓盤難以全數售出，而內地客吸納能力有限，所以發展商轉而借貸給市民買樓，再一併賺取樓價和利息。
同樣令人憂慮的，是發展商這種促銷，長遠可能刺激樓市泡沫爆破。據莊太量分析，發展商向銀行的借貸是短債，用於買地和支付建築費；但買家按揭屬長債，發展商可能因此要不斷借貸去解決現金流問題；要是如經濟變差，或令發展商較容易陷於財困；而如果假設發展商把買家的債務證券化作為後着，分拆上市售給投資者，那香港便有機會重蹈美國當年次按危機的覆轍，波及無辜市民。
鑑於高成數按揭貸款開始累積，以致銀行貸款予發展商的潛在風險上升，金管局5月要求銀行檢視發展商的信貸風險，之後陸續公布下調建築貸款的借貸比率，及調高發展商信用風險承擔的風險權重等規管措施，以免發展商過度借貸，為香港金融體制帶來風險。
上文刊載於第87期《香港01》周報（2017年11月20日），原文標題為〈 預支置業能力之風不可長〉，現題為編輯重擬。
瀏覽更多周報文章︰【01周報專頁】
敬請留意11月20日星期一出版的第87期《香港01》周報，各大書報攤及便利店有售。你亦可按此訂閱周報，閱讀更多深度報道。