增加地積比不及開拓新土地

城市規劃委員會下的鄉郊及新市鎮規劃小組委員會於星期五（8月26日）舉行會議，審批新鴻基地產旗下始基有限公司提出的規劃許可申請（編號：A/NE-KTS/506），其內容主要是放寬一塊古洞南建屋地皮的地積比率和建築物高度限制，牽涉約2,589個單位。城規會收到對申請的意見數目有110則，文件顯示規劃署不反對有關申請，而翻查記錄可見有關地皮過去一早獲批發展低密度住宅用途和申請過增加地積比率。

另外，土木工程拓展署在上個月中亦向城規會呈交了兩份規劃許可申請（編號：A/KTN/93、A/FLN/30），分別要求放寬古洞北與粉嶺北兩區多塊住宅用地的地積比率及建築物高度限制。城規會就申請提出意見的屆滿日期為9月9日，暫定審批會議則為10月14日。

有關申請預計合共涉及古洞北約33,510個單位及粉嶺北約24,929個單位， 若依總樓面面積的住用部分粗略折算，估計起碼包括逾5萬伙住宅單位，佔去整個新發展區打算建設的71,800個單位（內含48,500個公營房屋單位）逾七成之多。當中古洞北申請改動的17塊土地裏有五塊屬於公營房屋用地，粉嶺北擬議計劃則預計可以額外增加3,683個公營房屋單位。

同塊土地建屋目標持續「通脹」

值得注意的是，政府當局和新地一樣並不是首度呈交同類申請，早在2018年土拓署便申請過放寬古洞北、粉嶺北幾塊地段的地積比率及建築物高度限制（編號：A/KTN/54），而且還有部分地段有在最新一次申請重覆出現。不過當年申請文件明言相關改動是要配合「其他改良公營房屋選址土地利用措施」，以達到讓新發展區提供約72,000個住宅單位的目標。

繼續追溯下去的話，古洞北、粉嶺北新發展區建屋目標其實老早也經歷過幾次「通脹」。土拓署、規劃署於2008年展開《新界東北新發展區規劃及工程研究》，次年替第二階段公眾參與擬備的初步發展大綱圖僅將兩區住宅總數設在約39,500個單位，到2012年的第三階段公眾參與改為47,300個單位，而明年完成研究後又進一步增至60,700個單位。

當然，為了應對社會上日益增加的房屋需求，加上建築科技與規劃技術的進步，同塊土地建造住宅目標再三提高是可以接受的，但這應該是建立在沒有犧牲當地居民未來生活質素的基礎上。港府官員必須確保該區基礎設施配套足以支持如此多的居住人口，而不是單純為了建屋數字「提量」就強行將個別項目的承擔額度加重。

北部都會區範圍不應該劃地為牢

與此同時，透過放寬地積比率及建築物高度限制增加同區住宅數目，絕對不能夠成為取代繼續發展其他土地的選項。尤其古洞北、粉嶺北本身都屬於總面積高達30,000公頃的「北部都會區」，當局既然聲稱可以用它「積極主動改善職住平衡」，那就沒有理由採取類似於「劃地為牢」的思維，將住宅過度集中規劃在裏頭的幾個發展區附近，而是應該盡量追求更平均的分布才對。

況且去年《北部都會區發展策略》曾提及「位於古洞北新發展區北部馬草壟一帶的農地及坡地可被納入新發展區的範圍，估計新增的住宅單位可達12,000至13,500個」，然而發展局局長甯漢豪到上月仍稱馬草壟擴展部分「會在今年稍後開展研究」，但又搶先提高區內原有用地地積比率及建築物高度限制，難免令人覺得當局對安排擴展選項的優次較低。

最後，古洞北與粉嶺北新發展區原先發展時間表是在2023年讓首批居民入住、2031年整體竣工。而目前土拓署指出「餘下階段發展……預計首批人口於 2030/2031年遷入」，令人憂慮整個新發展區難在原定時程完成。項目進度落後是由多方原因造成，港府心急達到「提速」、「提量」目標無可厚非，但切忌因此就過度擠壓正進行中的發展區項目，從而忽略了發展與開拓其他土地。畢竟善用土地發展潛力，從來不只是搾乾單塊地段的價值，也要兼顧多塊土地平衡發展所帶來的規模效益。