九龍城變天在即　街舖小區能否留下？

市區重建局上星期五（5月27日）宣佈啟動九龍城區「衙前圍道／賈炳達道發展計劃」項目法定規劃程序，重建範圍包括龍崗道與侯王道間的主地盤、北面賈炳達道公園部份土地，以及鄰近太子道東、打鼓嶺道與啟德道間的東面地盤。項目總計牽涉3.7公頃土地範圍內123個街號的樓宇，預計受影響業權及住戶數量分別約為1,007個與820伙。

在保留逾一公頃地面綠化空間的前提之上，有關項目估計可以興建20.2萬平方米住宅樓面、2.5萬平方米非住宅樓面及約4.7萬平方米政府、機構及社區設施。剛過去的周日（5月29日），市建局行政總監韋志成亦發表網誌，表示它是「首次應用」早前該局油麻地及旺角地區研究得出的兩項新「規劃工具」，亦即地積比率轉移與容許住用、非住用地積比率互換。

保留街舖小區談何容易

針對今次發展計劃，市建局總監區俊豪指項目將會盡力「保留小區街舖林立的街道氛圍」，並且製造一個環境孕育出「小街飲食文化區」，至於具體做法則是主地盤範圍內擴闊的衙前塱道與南角道兩段街道上不會「起樓」。他說：「好希望可以邀請回在這個地方營運的一些具特色的店舖，可以繼續返回一個已經改善了的街道環境裏繼續經營」。

然而，市建局若始終不肯如民間呼籲作出「舖換舖」安排，舊區小舖重建以後能否如願回歸勢成疑問。尤其參考過去幾個重建項目往績，局方提供舖位租戶復業方案往往設置諸多限制，包括租金寬減年期與數額按年遞減等，小舖難堪租金增加重壓之下肯定被迫結業收場。如果當局真的有意扶殖出一個「小街飲食文化區」，那麼必須正視重建後的舖租飆升問題。

另一方面外，今次項目會否帶來「屏風樓」也值得關注。儘管發展計劃草圖現時尚未公佈，但局方已指出「起樓」要避開衙前塱道、南角道，而東、北兩個地盤又以興建公共設施及商業建築為主。因此主地盤餘下可以「起樓」的區域，基本只有鄰近龍崗道、侯王道外圍。這些位置集中興建出超高層摩天大樓的話，很可能導致中間的小街區陷入「屏風」效應。

整全規劃需要嚴守目標

此外，局方強調今次項目符合2011年《市區重建策略》訂下的「重整及重新規劃」、「保存地方特色」等一系列市區更新目標，又指過去龍塘衙前圍道一帶「欠缺整體規劃」，充斥着零碎單楝式重建發展的「鉛筆樓」，所以才決定要盡早展開市區更新工作，藉此達致將其變成對接啟德新發展區的門戶、改善街道環境和提升街道活力、建立「小街飲食文化區」等願景。

不過該區這些定位都屬於比較籠統的方向，僅有「小街飲食文化區」一項勉強算是有點明確的規劃目標，並且早於2014年市區更新地區諮詢平台《九龍城市區更新計劃規劃研究》報告就已確定下來。可是報告發表的同年衙前塱道卻落成了私樓「御門．前」，今次發展計劃還特別將它給剔出重建範圍，正好反映有關的規劃目標似乎未能夠貫徹始終。

其實起初油旺規劃研究提出轉移地積比等新「規劃工具」的時候，便有聲音憂慮後續興建樓宇變成更多斂財豪宅，而這次它們率先在九龍城區進行試驗，就打算興建約4,350個住宅單位之多。韋志成等人聲稱「市建局的資源取諸社會，亦用諸社會」，無奈最客觀的判斷標準恐怕還是整個規劃成效如何，以及該局重建後的住宅樓宇究竟又會怎樣處理。