浮沙上的市建局油麻地旺角重建方案

上周五（24日），發展局向立法會發展事務委員會提交文件，介紹油麻地及旺角重建的研究結果和建議。該研究由2017年起進行，但文件連最基本的造價、時間表和安置方案也未提及，只強調重建藍圖和吸引私人發展商參與，難言給出社區重建後的願景。

油旺舊樓林立而且日久失修，復修、重建無可避免。雖然私人地產商過往已在區內個別地盤展開重建，部分與市建局合作，但規模細小而且傾向挑選未用盡地積比率的樓宇。是次研究的重點是突破限制，令更多舊樓納入重建，同時改善社區面貌。市建局建議在這212公頃面積的研究範圍設立五個發展節點，例如旺角城市水道、活化旺角街市一帶和油麻地果欄等，又構想大角咀社區／商業核心、旺角青年文化點和油麻地歷史文化建築群等。

藍圖背後的空白

文件拋出美麗藍圖，卻沒有提到要多少錢才能完成。市建局早前估算收購價為1.1萬億元，若估算不變，即使市建局分期發展，也必須私人發展商參與才可籌集足夠重建資金。跟灣仔、觀塘的重建項目相若，市建局建議以地積比率轉移、整合街區、放寬住宅用地地積比率和提議屋宇署提供額外樓面面積或建築物總樓面面積寬免，以吸引市場資金和重建不具重建潛力的舊樓。問題是，轉移地積比過往屢起爭議，而且容易衍生規劃亂局，在油旺項目容易重蹈覆轍，與宜居城市概念背道而馳。

市建局以轉移和增加地積比來鼓勵發展商整合街區，包括封閉道路和興建公眾休憩用地，市建局和發展商在重建後透過多出的面積售樓和提升設施景觀謀利，但休憩用地會否真正開放回饋公眾卻是未知之數。以往在灣仔和尖沙咀等的舊區重建完畢後，不少公共空間建在私人屋苑的隱蔽位置，或者成為商場的一部分，其公共性已打折扣。政府雖然後來發表《私人發展公眾休憩空間設計及管理指引》，但指引沒有約束力，未能約束發展商在油旺項目巧妙取利。

至於市建局不提時間表，公眾難以相信局方決心阻止舊樓無止境失修和改善居住環境。正如文件指出，整個項目有3,350幢樓宇，當中有約1,000幢既屹立逾半世紀又被界定欠佳或失修。局方評估超過800幢樓宇不具重建潛力，但究竟這800幢有否全數被納入欠佳或失修樓宇，何時開展重建計劃，不被納入的樓宇會否以復修阻止老化等，則未有交代。觀乎觀塘市中心重建歷程由2005年展開到今仍未完成，難以想像更大規模的油旺重建能在十多二十年間完成。若無時間表，更令人擔心整個重要項目會否一拖再拖。

須妥善處置現有居民

重建計劃無論何時進行，市建局也要向重建範圍內居民和商戶交代賠償和安置。文件指出日後會在區內興建港人首次置業單位和青年共居，但區內有大批基層居民居住舊單位，以至劏房等不適切單位，顯然沒有能力「高攀」首置盤。現時樓價租金已經居高不下，隨着重建開展，鄰近單位租值和樓價勢必再升，市建局對業主租戶的賠償金額或不足以維持現時居住質素，恐怕要愈住愈小，甚或離開社區。

比起賠償方案，市建局更應與房委會和房協合作，先在附近物色地點興建中轉單位，長遠要興建在區內興建一定數量的公屋、居屋等可負擔住房，增加香港整體公營房屋供應，使他們得益於市區重建後的生活改善。九龍市區富榮花園、駿發花園提供出售和出租單位，亦有一些給受重建影響住戶而建的安置大廈，市建局大可仿效，至少令部分日後的重建戶安心。