轉移地積比並不可取 市區重建須摒棄斂財思維
市建局近年多次指出須探討全新的市區重建策略，應付未來舊區老化挑戰。以市建局正研究中的油旺區重建計劃為例，逾3,000多幢樓宇有重建需要，惟按現行模式重建成本不低。市建局行政總監韋志成多次指局方財政「告急」，倡議政府放寬油旺區的發展密度限制，以及研究轉移不同地段的地積比，提升特定地段的重建潛力，否則計劃或會造成逾2,000億元的虧損。
可是，轉移地積比問題不少，而且將油旺區不同地段的地積比左搬右砌，背後亦離不開目前市區重建以利益為本的方針。市建局須緊記成立目的，遵從以人為本的重建方針。
地積比可作轉讓？
簡單來說，地積比指樓宇獲准發展的總建築面積與地盤面積的比例。以一般住宅的最高地積比8至10來說，一個面積約1,000平方呎的地盤，將可建8,000至10,000平方呎。據市建局估計，油旺重建區212公頃的樓宇平均樓齡達48年，不少舊樓的發展密度以「容積比」計算，與現行計算方式不同；加上近四分之一樓宇已用盡地積比，故在現時建築法例要求下，重建後建築面積或會減少。韋志誠認為可靈活運用區內部分樓宇的地積比「盈餘」，轉移於更具發展潛力的地盤上，增加重建的經濟效益，減少虧蝕。
但轉移地積比並不簡單。一般而言，地積比轉移多見本地的古蹟文物保育工作上，為了保留古物建築，政府或會將其地段原准許發展的地積比轉移至附近地盤上，增加其可建的樓面面積及高度，從而起「換地」之效。由於古蹟不能遷移，故公眾較接受「釋放」其地積比，而且轉移地段的價值應該與歷史建築原址相差無幾，具體操作問題不大。
然而，市建局的構想卻是將散落區內不同建築的剩餘地積比，集中轉至發展潛力較大的地點，既可使重建項目更具經濟效益，亦可利用此回報用於釋出地積比的舊樓作復修之用，以增加其建築壽命與環境質素。更甚者，部分樓宇因面積細小，加上受高度及地積比限制，重建的經濟誘因不大，即使重建亦只能建「牙籤樓」，難以與附近社區配套協調，故局方認為將個別地段的地積比轉至較大地盤，可因而更全面地進行規劃，而零星小地盤在轉讓地積比後亦能改作休憩用地及公共設施，以助改善整體社會的設施與環境。
轉移地積比是禍躲不過
但不難想像，將區內地積比全數押上個別區域的發展，問題不少。首先，獲地積比增加的地段的建築密度、高度會因而暴增，屏風樓、熱島效應等問題惡化，後果不應忽視。再者，個別地段因地積比增加而刺激發展，重建項目的樓價可料難為大眾所能負擔。市建局以自負盈虧的方針營運，過去靠重建舊樓成貴價私樓的方式賺取利潤，做法為人詬病。現時油旺計劃估計成本最少需逾萬億元，並有機會虧損超過2,000億元，可料市建局不會放棄豪宅式的重建方針。而目前油尖重建擬訂出六個發展區，其中如西九龍站、旺角東站一帶本已豪宅林立，如未來將以更高密度重建成更奢華的私樓項目，無疑會導致油旺樓價再創新高，對普羅大眾並無益處。
另外，轉移地積比的運作亦會衍生一定的副作用。即如市建局常引用的台灣例子，台灣設有容積比轉移制度，容許地主交易「容積比證」，買家可藉此增加其土地的建築密度，惟此舉不但使容積比集中於最具經濟力的地區，變相使市中心密度大增，更產生「容積比證」的炒賣市場。不難想像，炒賣的成本只會加諸於重建房屋的價格上，如若地積比同樣可被炒賣時，重建項目樓價只會無理地被扯高。
更重要的是，「出賣」地積比只會導致較不具「潛力」的地段樓宇難以重建。誠然，市建局的構想是藉轉移地積比產生更大的經濟效益，以補貼出讓地段的樓宇復修，而復修本身亦不無好處，如舊樓無須砍掉重建，可減低對社區的影響。但問題是，復修樓宇長遠仍要重建，如若樓宇在轉讓地積比後，其重建潛力只會減少，發展商自然缺乏誘因予以援手。即使強行重建，亦須減少對重建戶的賠償，或進一步提升重建單位的價格。假如政府或公營機構能作資助，問題或可迎刃而解，但市建局兩年前已叫停「需求主導計劃」，即局方再不會應業主需求介入重建。換言之，出售地積比的大廈就有如「市區套丁」一樣，大廈業主或因一時之快出售其地積比盈餘，卻斷送了其於未來重建的機會。
市區重建的新點子 始在於深度改革
市建局倡議轉移地積比，不論是出於其財政穩健的考慮，抑或如坊間批評般只求圖利，可料其重建結果亦非為公眾樂見，社會不需要油旺地區成為另一個豪宅樞紐。正如「01觀點」曾指出，市建局的重建方針應重於社會需要，以人為本，而非糾結於財政盤算上。當居住問題變得水深火熱，香港需要的是更多公營房屋。油旺重建範圍廣大，而且為市區中心地段，政府本應藉重建好好規劃未來用途，着市建局提供更多優質公營房屋。加上區內本身亦聚居着不少基層家庭，若無公營房屋配套，可料重建後他們難以保於原區生活，其住屋需要更會加劇鄰近區域的房屋問題，例如基層家庭遷入或會令劏房供應更緊張。
市建局曾指出，油旺重建若須提供公營房屋，只會進一步擴大虧損，同時亦質疑計劃所能提供的公營房屋只是杯水車薪。但如市區重建能切合社會需要，即使財政負擔增大亦不應因噎廢食，只要政府願意拿出魄力承擔，財政理應不成問題。再者，政府可參考去年新界東北的做法，提升公營房屋發展地的地積比，自能提升油旺區所能提供的資助房屋單位數量。既然政府銳意修補社會撕裂，做好油旺重建相信可能解決社會深層次矛盾的重要一步。