八文樓與大半世紀的掙扎

市區重建局去年9月完成油麻地及旺角地區研究，今年2月再公布了資料冊，以總結研究結果及建議摘要。佐敦的文華新村位置於研究建議的西九龍門戶綜合發展，該區將重建成為高端甲級寫字樓、零售商業、酒店及住宅等，「發展成為受歡迎的匯聚點」。重建項目無疑將改變該區的社區面貌，以及影響大批居民的去向。

文華新村為不少市民所認識，今天毗鄰港鐵柯士甸站及高鐵西九龍站，好些車輛也會沿其旁邊的佐敦道進入油尖旺市區。在大半世紀前，文華新村的原址為油麻地碼頭倉庫及舊煤氣廠，東連渡船街，可想而知自然是西面臨海。嘉年地產在1955年購入地皮，1960年代落成文華新村八棟樓宇。文華新村樓宇皆以「文」字起首，故又合稱「八文樓」，為本港比較早期的大型私人屋苑。

曾經為豪宅的八文樓後來人流複雜，文景樓在2003年曾為「賊王」季炳雄窩藏之處，飛虎隊大舉圍捕。翌年文華新村更為電影《大事件》取景之處，拍攝警匪場面。此外，八文樓的高層退台，樓頂呈斜面，其建築設計給不少香港人留下印象。

而這種高層退台的建築方法，背後反映了其實是一個時代的社會需要。

由採光角度到地積比的規限演變

早在上世紀初，港英政府已經限制樓宇高度，規定須容讓足夠陽光照射街道。及至戰後，香港人口大幅增長，《建築物條例》遂於1955年修訂，將採光角度放寬至76度，樓宇因而較以往為高。經濟學者張五常曾粗略統計96棟在1957年至1962年期間建成的樓宇，平均高度增至約9層樓。

然而，八文樓並非所有部份也高層退台，文景樓及文華樓的南面便是垂直而上。這是因為當年的規例要求，建築物只在一定高度以上才要符合斜角要求，而此高度大約而言為建築物面向街道的闊度的兩倍。文景樓及文華樓的南面街道寬闊，因而高層毋須退台。又例如1961年落成的重慶大廈樓高17樓，悉數垂直而上，皆因其面向的彌敦道相當寬闊。

八文樓樓高18層，每棟400多個單位，各住了超過1,300人。只規管採光角度的建築要求衍生了建築過密的問題，八文樓的地積比高達17.6倍，遠超現時九龍區的最高水平，可謂過密問題之表表者。港英政府在1962年再次修例，引入地積比的概念，以八倍為標準，樓高限制約莫在100米，並容許建築物首15米高為多用途平台，可佔用較多的上蓋面積。

雖然政府在1969年再次引入76度的採光要求，但此「街影法」的計算方法乃由建築物的對街計起，大約相當於街闊四倍的高度以上才開始要退台，可見要求較以往寬鬆，樓宇亦能建得更高。及至1987年，當局又以地積比及上蓋面積足以規限建築物高度，以及「街影法」作用有限為由，再次修例取消此角度要求。高層退台的建築方法自此送進歷史，除非是為了特殊設計之故。

建得更高的新方法：地積比轉移

隨着香港的住屋需求以及商業活動增加，社會對於建築物——尤其市區——的需求自然增加。但直接或間接放寬高度限制的同時，建築物也有目共睹地愈來愈高，甚至出現屏風樓現象。不論是「街影法」、地積比或是上蓋面積，政府也要在社會需求及社區環境之間取得平衡，還未算上發展商的利益考慮。如此掙扎即使過了大半世紀，仍然以另一種形式存在。

就以油麻地及旺角的重建計劃來說，市建局行政總監韋志成在2月指出，八文樓按現時法規重建後的地積比只能是九倍，最多建成2,200個單位，該局至少蝕300億元，但如果「殺街」整合地盤，以及與附近地區進行地積比轉移，令八文樓可重建成6,500個單位的話，便有望轉賺200億。

地積比轉移並非全新做法，過往已曾用在古蹟保育。當局曾容許發展商在古蹟附近的地盤享有更高的地積比，讓他們得到差不多的利潤，以換取放棄清拆古蹟重建。灣仔和昌大押和旺角中電公司鐘樓的潛在發展面積，便曾被轉移到隔鄰重建項目，並因而獲得保留不拆。

但地積比轉移的做法涉及複雜的計算，須確保當中沒有利益輸送，接收地積比的項目也可能因而密度過大、建築過高，衍生屏風樓、熱島效應等問題。即使是同意地積比率轉移的立法會（建築、測量、都市規劃及園境界）議員謝偉銓，也指出政府須要制訂指引或確立法規，釐清送出與接收者的權利及義務，亦要考慮接收地盤的交通基建和社區設施是否足夠。反過來看，若然地積比轉移的操作不當，最終項目即使有利可圖，會否卻犧牲了市民生活或者社區環境作為代價？若然如此，我們從香港大半世紀以來的建築規劃掙扎中有否學到了什麼？