市建局的根本挑戰不在現金流

市區重建局行政總監韋志成星期日（22日）發表網誌，表示該局在2021/2022年度財政結束時約有現金儲備300億元。不過，他說隨着既有重建項目的「收成期」告一段落，未來五年預計為了應付收購業權將會出現龐大開支，現金儲備屆時恐怕「差不多悉數用於收購重建項目的破舊物業」，數年之後若無其他項目前期收入就可能出現超過150億元的負現金流。

現時市建局正展開收購業權和收回土地階段的項目包括「盛德街／馬頭涌道發展項目」、「啟德道／沙浦道發展計劃」與「山東街／地士道街發展計劃」三個，尚待行政長官會同行政會議核准的項目有「土瓜灣道／榮光街發展計劃」、「靠背壟道／浙江街發展計劃」和「兼善里／福華街發展項目」，它們合計影響約332個街號的樓宇、2,646個業權。

收購業權帶來財務隱憂

其實早在去年制訂2021/22至2025/26年度業務綱領期間，市建局主席周松崗已經預料局方在收購開支及建築成本下，到2024/25將會面臨額外融資的需要，而韋志成亦指市建局會聘請財務顧問審視財政狀況，並且不排除在入不敷支時考慮為該局發行債券。2017年至2021年間，該局流動資金由197.4億元減少至96.2億元。

局方人員指出財政壓力來自收購重建地區業權開支。可是有關成本之所以會持續飆升，卻又主要源於社會整體地價、樓價增加。政府或許沒有「高地價政策」，惟官方賣地客觀上存在「高地價結果」，再加上主事官員與政府部門對樓價高昂應對不力，於是舊區業權交易叫價自然亦會愈來愈高。

況且在此之後，市建局又為了應付財政壓力，提高重建項目標價，如此就陷入讓毗鄰物業價格進一步上漲的惡性循環。就算市建局由此得到的盈餘再多，它未來的收購業權開支也總是會同步增加。局方人員此前曾用市場價格解釋收購高昂的業權開支與售樓價格，可是卻渾然不覺自己在促成此一局面產生重大作用。

重建不能單靠房地升價

無奈的是，現時市建局仍然只將一系列問題視作「資金『回籠』慢的挑戰」，並且認為可以繼續用未來項目「累積充足的資源儲備……令用於市區更新的資源生生不息，支持大型更新規劃方案的執行」，意思似乎就是提高樓宇售價就能增大回報、抵銷支出。但藉着這種模式重建出來的貴價舊區，最終能否讓所有人好好生活和達致「可持續發展」，實在頗有疑問。

尤其近年重建項目往往變成天價豪宅、商舖，舊有用戶難望原價購回或租用新單位，不少社區小鋪因此消失，而且項目不時又有一些公共設施「走數」，揭示局方未將改善市民整體生活質素作為首要目標。在這種情況下，坊間愈來愈多聲音批評局方應該負起更多社會責任，要求它帶頭在舊區建設「首置盤」以至居屋、公屋等可負擔房屋。

競逐房地升價，不僅有損市建局的財政健康，亦不利於改善居民生活。市建局的原初理想是「為香港締造優質的城市生活，令我們的世界級都會充滿朝氣，成為更美好的家園」，希望局方與政府都能夠秉持上述初衷，不要片面追求一時半刻的增值。畢竟真正足以支持市區「可持續發展」的，絕對不可能是單純的炒賣房地，而是給舊區市民帶來適切且可負擔的居所才對。