市建局要推首置盤　政府資助不可少

去年施政報告，特首林鄭月娥要求市建局於重建項目提供更多「首置上車盤」或其他資助出售房屋單位。市建局行政總監韋志成周日（23日）於網誌表示，研究於未來五年增加「首置」房屋供應，但指出有財政憂慮。市區重建成本不菲，韋志成的憂慮並非無理，政府應積極提供協助。

配合政府計劃，韋志成稱現階段起於未來5年可以發售的樓花項目中，挑選兩個可提供1,400個單位的項目研究作「首置」單位出售。然而，這與市建局未來5年計劃進行的21個項目、共17,000個單位仍是「小巫見大巫」，市建局實有空間提升提供首置的力度。

市建局難單獨應付首置項目

市建局正研究向政府建議較長遠的「首置」計劃，希望在未來5年的業務計劃中，制定長遠可行、財政平衡的「首置」項目發展模式。然而到底市建局能夠提供多少「首置」單位？韋志成強調政府的支援相當重要。首先，韋志成指出市建局雖有470億元盈餘，惟流動資金只有110億元，若要將未來5年計劃項目全數發展成「首置」，市建局不能像一向重建般獲合作發展伙伴，故在獨力發展下須向外融資740億元，造成嚴重的資金短缺；即使市建局降低首置比例至七成或一半，融資額估計仍達660億元，始終增加市建局的利息成本和營運風險。

另外，韋志成又提到政府為市建局提供協助的可能，如為其融資作擔保，以及直接提供額外財政資源，惟認為前者始終無改借貸額高、利息成本與風險越高的問題，而後者則會對政府造成財政負擔，影響其他方面的公帑運用。

韋志成對財政負擔憂慮非虛，即使市建局盈餘充足，仍難以單獨應付重建成本，政府有需要介入援助。土地、房屋均為本地嚴重的結構性問題，縱然經濟即將下行，政府始終有責任提供更多不同類型的資助房屋，政府更應考慮直接參與融資，為此向市建局提供低息貸款、甚至直接資助「首置」盤的興建，減輕市建局的壓力，並提高供應首置盤的力度。

另外，市建局若擔心重建成本過高，大可考慮以首置盤「樓換樓」的方式作重建補償，向重建戶在現金賠償外提供首置盤樓花作選項，這有助降低短期的賠償成本，減輕融資壓力。但當然此舉會減低日後市建局可作出售的單位，即有機會減低市建局的利潤。

無論市建局提供首置樓花作賠償，抑或是將重建項目大幅改作首置盤供應本身，均會撼動市建局的利潤，甚至有機會造成虧損。但重建舊區並非單純的地產項目，當中涉及龐大的公眾利益。正如「01觀點」過去指出，目前市區重建工作嚴重異化，豪宅化的重建項目實在難以惠及大眾，箇中癥結在於市建局自負盈虧的財政安排。政府理應藉資助市建局興建首置盤為契機，檢討市建局未來的角色，遂漸要求市建局負起更大的社會責任，一改其謀利為主的作風。

市區重建、熟地首置均需

縱然韋志成稱要認真研究未來的「首置」部署，但卻強調重建項目難取代新增土地提供「首置」單位，他建議政府可考慮提供土地予市建局興建房屋作調遷之用，從而節省市建局以「同區七年樓」機制計算的高昂賠償成本，撥出額外資源作興建首置單位之用。此外，他認為與其利用重建市區土地，政府更應考慮開拓其他土地興建「首置」單位，以達更佳的成本效益。

可是，韋志成上述建議卻頗有問題。首先，政府與其幾經曲折提供土地予市建局興建調遷單位，為何不如他所言直接將可利用的土地興建「首置」盤？更何況市建局「同區七年樓」的機制原意是希望他們能夠原區安置，減低對重建戶生活的影響，惟政府市區土地有限，即使能夠供地市建局作興建調遷單位之用，明顯不能讓重置戶原區安置，重建戶更有機會因而須遷至新界地區居住，以此代替現金賠償實有剝削重建戶之嫌。

另外，無疑以市區重建項目提供「首置」盤的成本定較於一般政府熟地上興建為高，但實際上兩者並無矛盾，政府絕對可藉多種渠道增加首置盤的供應。更重要的是，重建項目的首置盤亦有其優處，始終市區地段優越，資助房屋比例卻不高，重建項目如能提供更多的資助屋位單位，讓更多市民可以更可負擔的成本居住，有助實踐空間公義，不讓市區土地純粹以市場機制分配。