「規劃儲備」隔靴搔癢　市區重建須摒棄自負盈虧原則

月初，市區重建局正式向中西區的賢居里項目提出收購建議，作價以實用面積每平方呎24,051元計算，再度打破歷年的出價紀錄。不過，由於本港正受眾多不明朗因素左右，周日（18日）行政總監韋志成發表網誌，向公眾解釋「規劃儲備」對管理財政風險的重要性。但是，受制於自負盈虧的財政原則，即使規劃儲備能為當局防患未然，夾心階層亦未必可惠於重建項目。歸根究底，市建局在重建置業階梯的應有功能，本來就是難在「法定機構」和「市場機制」取得平衡。

韋志成指出，面對樓市波動周期，市建局建立中的「規劃儲備」，可確保財務的長遠穩健和可持續性。所謂的規劃儲備，是該局「選擇舊區適當位置作全面的研究更新規劃，釋放發展潛力，綜合重建、復修、保育、活化及改造重設五大業務（5R）」，以盡早開展各項前期的可行性規劃和研究。現時，儲備已有收購成本總值逾一千億元的項目，而適時推出儲備項目對市建局而言，可「順應樓市價格波動，降低收購成本，使市區更新工作能持續發展。」

若純粹以自負盈虧的原則出發，市建局着手籌備的儲備，毫無疑問是出於普通地產商的風險研判。過去十載，本港樓價不斷攀升，連帶屬重建地段的物業成交價亦水漲船高，迫使當局須不斷提高收購作價，提升業主出售物業的誘因。然而，若未來發生經濟下行或衰退，導致樓市下滑，市建局亦自然要按照市況，調整項目售價，出現「高買低賣」的情況，對自負盈虧的營運模式構成沉重壓力。

所以，規劃儲備的首要考量，是要確保日後建成和賣出的項目至少可收回成本，但上述賢居里項目，或是同區的崇慶里／桂香街發展項目，收價成本動輒每平方呎都高達兩萬多元，即使當局按規劃儲備提前鎖定潛在項目，本港樓價與購買力嚴重脫節仍是既存實況，即使有能力支付首期，供樓過程和成本亦不會見得合理和正常。再者，規劃儲備的應用充其量只是財務上的風險管理，蹩足郎中，不但難以解決市建局「兩面不是人」的根本矛盾，也難助港府重建置業階梯。如前上述所指，規劃儲備僅是欲蓋彌彰、反見先天缺陷的安排。要根本地解決現況，港府必須改革機構的財務安排，從制度上徹底改變市建局的營運模式。

須知，市建局有別於地產商之處，在於其法定機構的功能和社會責任不能完全被「市場邏輯」取代。在自負盈虧的原則指導下，市建局要不是把原址舊樓改建成高樓大廈，就是與發展商合作興建商住兩用物業（如早年的K-11綜合發展區），以提升發展潛力，增加收入，抵銷在收購業權的沉重開支。可是，這種發展模式不但破壞原有的城市景觀（如「牙籤樓」），也必然導致當區的常住人口和商業活動增加，增加交通和道路的使用量，但在社區乘載量不變（或沒有大幅提升）的情況下，不少工程難言是符合《市區重建策略》的主要目標。

平情而論，港府過去多年錄得巨額盈餘，但在運用盈餘時卻顯得非常保守，未能善用財政資源，還富於民，那又為何不在市建局引進類似「房屋儲備金」的做法？2014年，港府因房委會陷入財政壓力，宣布撥出部分盈餘成立房屋儲備金，以支持公營房屋發展計劃。然而，市區重建和公營房屋計劃的公共目標同是市場無法協調，而「行之無效」的自負盈虧原則，亦容易造成重建地區士紳化，新盤「納米化」等失衡的底因。

更重要的是，政府若能重設財務安排，廢除自負盈虧原則，改由港府和市建局共同議定發展方針，宏觀地協調房屋政策，再經立法會議員審議、批出，便可釋出法定機構的能力，協助政府重置資助房屋市場的置業階梯。例如，市建局可考慮將早前馬頭圍道／春田街 「港人首次置業」先導計劃恆常化，在設有轉售限制下，為不符合申請居屋資格、卻又未能負擔私營房屋的較高收入人士及家庭，提供更多置業選擇，滿足各階層的置業需求。這才是遠較「規劃儲備」來得積極和長遠的革新安排。