市建局高價收樓　重建後勢難負擔

市區重建局於本周四（5日）向盛德街／馬頭涌道公務員合作社業主發出收購建議，開價為實用面積每平方呎1.98萬元，涉及155個業權。驟眼看收購價相當可觀，但只相當於同區七年樓齡單位呎價。按照市建局自負盈虧的財政原則，地段重建後的樓價要更高才可回本，一般市民勢必難以負擔。市建局縱然可處理舊區樓宇老化，但代價是高樓價，非社會所樂見。

大規模重建公務員合作社的呼聲早在2013年已經出現，上屆政府開始着緊覓地建屋，而合作社樓宇殘舊，缺乏電梯和消防設施。而當重建消息漸盛，小業主就更加不會花錢修葺，乾脆等待售樓，加速樓宇老化。

過去重建不成，主要障礙在於補地價價格高昂，令私人發展商卻步。小業主在解散合作社後，除了補回合作社單位地價以解除買賣限制（通常為現時地價三分之二），發展商尚且能夠付出此筆錢吸引小業主售樓，但若發展商要用盡地積比，就要向政府補回因為重建而提高的可建樓面面積地價，俗稱「補高空」。過去十年樓價飛升，補地價金額水漲船高。以往政府拒絕豁免補地價，認為豁免就是對小業主雙重優惠，但當發展商「計唔掂數」，就不會開展收購計劃。市區住宅地段因而未能善用，居民眼白白看着單位質素更差。

補地價倘早鬆綁　重建或可早展開

在一番拖拉過後，政府在2018年邀請市建局以試點形式重建公務員合作社，並於日前落實收購價，並推出五項措施加快重建計劃。由市建局執行的最大好處是毋須為增加發展密度補地價，大大減輕重建成本。另外，觀乎該五項措施，竟然包括以合作社「現有用途土地價值」而非一般按「重建後價值」作為評估補地價金額的基礎，以及引入「劃一補地價呎價安排」，即小業主只需繳付每平方呎2,661元補地價呎價，餘數由市建局向政府支付。兩措施可以減輕小業主補地價支出，實收的收購額可以增加，鼓勵小業主達成協議。

這些措施說明，補地價準則有活門，政府和市建局可以因時制宜，寬免部分補地價。再者，措施改動不需要建立新的機構處理，實在無需折騰數年後才得出。若然同樣條款可以在十年前推出，市區地段的收購價即使不菲，收購呎價也許只是萬餘元，而重建樓宇已經接近竣工，為該區帶來新供應，今天收購價1.98萬元可能足已是新樓的售價。如果新盤能以成本價出售，售價可以更低。既然補地價措施可變，為何政府和市建局不可一早提出此等建議？

重建若推高樓價　有需要者難安居

由於市建局自負盈虧，加上管理層已經聲言未來出現「財政缺口」，新樓幾乎篤定不會蝕賣，很大機會比收購價再高一截，呎價逾2.5萬元不足為奇，一般人難以買得起。現時九龍城、馬頭圍一帶已經愈來愈多中高檔次私樓，市建局展開收購後，勢必推高鄰近地區樓價，該地段必然繼續士紳化。市建局的運作模式也許能推動市區重建、舊區更新，但造成推高樓價的結果絕非好事，無助令最有居住需要的大眾安居。

政府稱重建公務員合作社的目的是地盡其用，增加房屋供應。既然目的是這麼簡單，政府不妨與市建局、房委會和小業主磋商，挑選幾個合適地段，先由政府向小業主集齊合作社業權，再把土地交由房委會興建居屋。房委會既可預留資助單位給現有業主，同時給更多中等收入家庭以可負擔樓價安居。若果計劃成功，就可以持續下去。整個重建計劃可望省卻補地價議題，減低重建涉及的開支。