政府須為重建合作社房屋提供更大誘因

公務員合作社房屋重建延宕多年，特首於2018年宣布將邀請市建局協助重建合作社房屋，市建局早前亦選定九龍城區兩個作試點，最近其行政總監韋志成亦透露更多箇中的安排。然而，即使最新安排減少了居民的財政負擔，但一樣難保居民可於原區另購住宅安置，恐怕誘因仍然不足。政府如要認真加快計劃進度，便須拿出出大誠意。

公務員合作社建屋起源自1950年代，在戰後屋荒與華人公務員對其福利不滿的情況下，港英政府容許港籍公務員自行結社，並向政府申請折扣土地（通常地價為當時市值的三分之一）與低息貸款建屋。一般來說，有關土地及樓宇的業權由相關合作社持有，合作社社員只有權使用單位而不擁有其業權，不過社員的使用權終身受保。

時行世易，隨樓宇樓齡漸高、結構、設施老化，加上近年社會鬧「住屋荒」，重建地理位置優越、發展潛力未被用盡的公務員合作社房屋的呼聲日漸增加。然而按規定，有關重建需先解散合作社，當中須獲75％社員同意，並且補回建屋時政府免去的地價，從而進行分契並讓社員取得業權，方能進行重建收購。

補地價為重建最大阻力

在曾經成立的238個合作社中，只有12個合作社的樓宇成功重建，可見難度不低，不但合作社解散過程複複，當中補地價的成本重建亦是阻力。在此補地價除了指撤銷合作社單位轉讓限制而須繳付尚欠政府的土地補價，亦包括相關地段因重建而提高的可建樓面面積的地價（俗稱補高空）。有公務員合作社估價例子顯示，一個位於深水埗順寧道、實用面積為1,100平方呎的單位，於2012年的補地價估價已達580萬元。再加上補地價過程之長，最終金額更大有機會隨樓市而變化，導致發展商參與重建的意慾不大。

重建無人問津，補地價成本過高始為問題所在，有業主組織一直希望市建局的參與可扭轉困局，皆因其重建項目一向可獲政府免補地價安排。可惜的是，按市建局最新的策略來看，補地價問題仍然存在。目前兩個重建試點共影響逾600個住戶，當中約500多個仍未補地價，市建局將在日後出價時，同時替業主向政府先行代支補地價的費用，希望減低業主資金周轉的困難。另外，新安排下業主亦可獲豁免在補地價時所需的數萬元行政費，而且市建局亦會提供免費法律顧問服務，市建局估計可進一步減輕業主的財政負擔。

然而，業主始終需要面對龐大的補地價開支，有業主已擔心市建局的賠償在扣減補地價開支後，不足他們於同區購入七年樓齡的舊樓，這或影響居民重建的意願。即使市建局強調經計算後，所提出的賠償額應足夠業主購買房協專用安置屋邨的資助出售單位，然而目前房協的安置屋邨多為九龍城以外，根本未能做到原區安置。即便計算將於2024年至2026年完工、用作重建真善美村安置用途的新資助房屋，卻市建局提供的賠償有無考慮未來樓價變動，讓受影響住戶可於未來購買相關單位，仍是成疑。

市建局重建賠償不足並非新事，其自負盈虧的本質始為問題的癥結，長遠必須作出改革。然而，公務社合作社房屋重建，乃是連發展商均無意沾手之事，縱然政府委託市建局主理，但卻不提供更多的優惠，始終無助住戶克服補地價成本過高此問題。

政府須拿出更多誠意

歸根究柢，政府不願於補地價上讓步才是問題所在。多年來政府堅拒減免及免除合作社房屋重建的補地價費用，既認為公務員住戶多年來已享用地價優惠，亦指出調整補地價會偏離政府一貫政策做法。但必須指出，港英政府推出公務員合作社房屋計劃，當初並無就轉讓、解散等作出仔細安排，原因為政府預計合作社員會「住一世」，不會輕易離開，當中的心態正是為社員提供可安居樂業的環境。如今政府於補地價一事上堅持苛刻安排，半步不讓，可見與當日照顧公務員居住需要的態度、做法有所倒退。更可況，重建公務員合作社房屋的逼切之處，乃為釋放市區土地資源，政府又要加速重建步伐，又不願釋出善意，確保受影響住戶可原區安置，做法並不恰當。

政府須就合作社房屋重建提供更大誘因，減低、甚至免除補地價開支為可考慮方向。另外，政府與市建局亦可考慮提供「樓換樓」此選項，讓住戶以不補地價下於未來入住重建後的新住宅單位，直至業主有意轉讓此單位時再結算當中的地價開支，這亦可同時解決補地價與住戶安置上的難題。