【01周報社論】置業扼殺創業　房策走錯20年

在港府的樓市調控「辣招」不斷加辣之下，香港的樓價仍然不斷突破新高，香港人的蝸居困苦有增無減。但在責怪中資炒高地價、投資者炒高樓價之餘，更根本的問題，其實是港府以置業為主導的房屋政策，已經走錯了20年。只有革新港府思維，回歸到以公營房屋、特別是出租公屋為主導的房屋政策，香港才有望打破樓市捆綁經濟、扼殺創意、害苦年輕人的枷鎖。

被視為本港樓市主要指標的中原城市領先指數（CCL），最近創下了148.67點的歷史新高，相比起回歸初期的樓市瘋狂時代，現時的樓價指數較當時還要高出近五成。對於一些早已購入物業、身家隨樓價水漲船高的有產階級來說，樓價長升長有固然是一大喜訊，但對於廣大的無殼一族，特別是年輕人來說，樓價飆漲的背後，是無數香港人一段又一段的悲歌。最教人充滿無力感的，未必是樓價飆升本身，而是整個社會在張牙舞爪的樓市魔獸面前，彷彿束手無策。若說政府袖手旁觀，亦不公道，畢竟政府已經一再「出招」，無論是增加土地供應、多番推出稅務辣招、收緊樓宇按揭貸款等等，雖然也曾為樓市降溫，但這些調控措施結果都一一被市場消化，最終更如泥牛入海。

但是，相比起回歸之初，目前擁有自置物業的家庭，已由約100萬戶升至現時超過130萬戶，更多人成為業主，是否就能實現董建華當初的構想——愈多香港人成為業主，香港人的歸屬感愈強、社會亦更穩定和諧？環顧當下的香港，更多人置業不但達不到當初所構想的宏願，甚至出現相反的情況，買不到樓的人漸漸失去希望、買得起樓的卻淪為樓奴，要過着營營役役的生活，有樓階級與無殼蝸牛的貧富差距日益擴大。

自回歸以來的實踐與論證，以置業為主導的房屋政策可謂充滿了缺陷：在樓市處於上升周期之際，敵不過市場；當樓市下行之時，又敵不過民怨，結果為香港帶來沒完沒了的折騰。所謂「敵不過市場」，當前的樓市局面就是最好的寫照。香港是一個細小而外向的經濟體，樓價的升勢，往往受到外力所帶動，例如在2008年，本港樓價曾經因為環球金融海嘯而略為調整，但是跌勢持續數個月後，樓價便再掉頭回升，其底因是美國聯儲局推出量化寬鬆政策，香港銀行體系亦因而嚴重「水浸」，大量息口低廉的貸款湧向物業市場，縱使港府推出再多的「辣招」，亦難敵滔滔不絕的熱錢洪流。

直至近期，內地地產發展商紛紛南下香港投地，屢創天價的土地成交，恍如為熾熱的樓市注入更大量的興奮劑。雖然有一些香港人責怪內資企業炒貴地皮推高樓價，但內地樓市處於調整、人民幣貶值預期猶存，加上香港借貸成本仍低企，內地發展商來港闖天下，也只是在商言商的決定。香港一向「打開門口做生意」，自然難以迴避樓價上升的副作用，港府再多樓控招式，也是徒然。

至於「敵不過民怨」，相信不少港人仍記憶猶新。在科網泡沫爆破、經濟陷入低谷、復遭沙士疫情蹂躪的2003年，樓市可謂一沉百踩，當年的負資產宗數一度超過十萬宗，加上不少打工仔因失業率高漲而被打破飯碗，生活陷入困頓，因斷供而被銀行收樓有之，深陷財困而自尋短見者亦不乏其人，因為樓價下挫所積壓的滔天民怨，終於因為23條立法等政治爭議而被引爆。結果政府所有的建屋、拓地大計，又因為要安撫民怨而嘎然而止。

但是，世上沒有只漲不破的泡沫，更加沒有只升不跌的樓價，若果環球或本港經濟有一時山高水低，觸發樓價顯著調整，那麼，現時超過130萬個擁有物業的家庭，面對財富嚴重蒸發縮水，又會有何感受？特別是數以十萬計，近年在樓價飆升之際才置業上車的計家庭，一旦再爆發如2003年般的負資產浪潮，恐怕政府又會急如熱窩上的螞蟻，急急撤回辣招、停建屋、停賣地，又再救市。當置業比率愈高，香港在樓市調整周期之中只會摔得更痛，民怨亦更大，向來處於弱勢的香港政府，又如何抵擋？

要扭轉這個回歸20年以來的房屋政策錯誤，政府必須深切反省所謂「自置居所比率愈高對社會愈有利」的根本誤解，更加必須要改變思維，循另一個方向思考房屋政策的將來——就是以公營房屋、特別是出租公屋為主導，其實亦即是還原基本步，將房屋政策，回歸到為香港人提供安居之所，而非置業致富的初心。

或許有人覺得，以公營房屋為主導的房屋思想很「社會主義」，不適合奉行資本主義的香港。但是，有這種想法的人，應該想想上世紀70、80年代，正因為時任港督麥理浩推出十年建屋計劃，透過大量興建公營房屋，為數以百萬計的香港人提供設備齊全、居住環境合理，更重要是價格相宜的安居之所，才為香港的經濟、社會發展鋪墊了堅實的基礎。

事實上，以公屋為主導的房屋政策，道理並不難明白。若大部分香港人都能住在租金相宜、環境合適的出租公屋單位，毋須再為儲首期趕上車而省吃儉用、不用再為擔心供不起樓而過着營營役役的工作生涯，拿出本來用作買樓的資金用作創業，又或者找一份自己真正喜歡、有所發揮的工作，香港的經濟在更濃厚的創業氛圍下，是否會比現時更有活力？若有更多帶着正面態度看待工作的打工仔，生產力是否也會更高？

或許有人會擔心，當人人有公屋住，安逸的生活環境會令人產生惰性。但是，如果有更多香港人工作所得的收入，不用再繳交日益高昂的私人住宅租金、不用再為供樓而捂緊荷包，除了可以有更多的錢財來改善自己和家人的生活，透過增加消費開支令各行各業皆可受惠之外，還可以鼓勵更多人創造自己的事業，相比起現時有不少香港人，將大量「血汗錢」用作置業供樓之用，而創業又要把大部分盈利貢獻給業主，哪一個情景更加符合香港的整體利益？

簡而言之，以公屋為主導的房屋政策，並不是要推行房屋「大躍進」，而是藉着大量增建公屋，從根本上為大部分香港人解決安居的問題，就算經濟順逆、樓市高低，香港人都可以擁有一個安穩的家，將本來被樓市所捆綁的資金、生產力、創造力、消費力，進行再分配，雨露均霑到各行各業、惠及不同的經濟與社會領域。試想，如果香港能以10年、20年的時間，將住在出租公屋的人口比例，由目前約三成，逐步回到1990年代初的四成，甚至可以進一步擴至五成、六成，當大部分香港人不用再為買不起樓而發愁、不用再為高追樓價而苦惱，從中可釋放的能量，可以為香港帶來多少家充滿活力的新興企業？可以為香港釋放多少的消費新動力？

不能否認的是，構想永遠是美好的，政府要實現上述宏圖，不可能一蹴而就，因為要大量增建公屋，既要張羅更多土地，也要籌集更多資金，以至在具體執行上，要將出租公屋的種類進一步細化，以應付不同的社會階層、不同收入人士的需要，亦要思考當更多人住進公屋時，私人物業市場要如何重新定位等問題。不過，當中最首要的條件，是香港政府必須迷途知返，不要再執迷於推高置業比率，帶領香港走出這條走錯了至少20年的冤枉路，並且設定更進取的公營房屋建屋目標，並在土地政策、融資方式等方面加以配合。凡此種種，即將在月底選出的新一屆特首，務必深刻反思回歸以來的房策得失。