【社論】土地政策新思維　專款專用助建公屋　印花稅辣招應恆常化

根據差餉物業估價署最新公布的樓價指數，香港住宅樓價已突破2015年9月的高位，再創歷史新高。自2010年開始，港府已先後推出四輪物業印花稅「辣招」，期間樓價仍升不停，反映市場已適應、甚至消化「辣招」的效應，政府已難有「減辣」空間，應思考的反而是將印花稅「辣招」恆常化，把有關稅收直接用作興建公營房屋，以解港人尤其基層的蝸居之苦。

市場原先估計，去年本港樓價必跌無疑，全年樓價跌半成至一成將是「基本消費」，但結果卻跌得一地眼鏡碎。按差估署的樓價指數，樓價在去年3月已經見底，低見271.4點後便拾級反彈；截至去年11月的最新數據，樓價指數已升至306.6點，較低位累升近13％，去年初11個月累計升幅亦達7.5%。

樓價迭創新高　港府四度推辣招

當然，這或許未全面反映港府在去年11月5日正式實施的印花稅辣招—將住宅物業交易印花稅稅率，劃一至樓價的15%，並只有首次置業的香港居民能夠豁免，但港府出招後縱令樓價稍為回軟，惟藥效相對有限。

因為這次已非港府首次推出印花稅辣招，而是2010年來的第4次，而且過去三輪辣招頂多只能夠稍稍拖延時間，卻無阻樓價飆升的大趨勢。在2010年11月，上屆曾蔭權政府引入額外印花稅（SSD，Special Stamp Duty），向持貨不足兩年內轉售的住宅物業交易額外徵稅，之後本港樓市成交雖然減少，不過整體樓價只是在隨後的兩個月微跌約1%，之後又再彈升。

直至2012年10月，即梁振英上任特首約3個多月後，港府又再推出針對外地與公司名義買家的買家印花稅（BSD，Buyer's Stamp Duty），以及將持貨解禁期由兩年延長至3年的「加強版SSD」。而2012年底推出「雙辣招」後，2013年2月則開徵針對購置多於一套住房的雙倍印花稅（DSD，Double Stamp Duty）。連環出招的結果，是樓價指數橫行了約4個月，之後又再趨升。至2015年9月，樓價指數已高見306.1，即較2010年首次「辣招」時高出近一倍，達到90％。

其後，在市場擔心美國息口趨升、內地經濟放緩、香港經濟前景不明朗等負面因素影響之下，樓價才稍為從高位回落，跌至去年3月的低點271.4，期內累計跌幅約11％。在經歷近半年的調整後，不少一直靜候「撈底」時機的買家已按捺不住，重投樓市，有的是有實際成家立室或換樓需要的本地剛性置業需求，亦有的是看中住宅物業每年有約2至3厘穩定租金回報的長線投資者。加上隨着人民幣貶值預期不斷強化、推升內地人作境外投資的意慾，內地投資者在本港樓市再趨活躍，個別一手新盤的內地客佔比更升至30、40％，再為樓市回升添加柴火，終迫使港府在去年11月再推第四輪辣招。

供應斷層待解　超低息推升樓價

然而，若以這幾年的樓價表現，就認為樓控辣招無效，或許有欠公允，畢竟，在美國量化寬鬆政策造就超低息環境，令本港按揭利率持續偏低，擾亂樓市周期，且上屆政府疏於拓地建屋造成嚴重的供應斷層，令樓市求過於供之下，若沒有這一系列印花稅辣招為熾熱的樓市澆澆冷水，本港樓價升勢必然更急更猛，港人蝸居之苦將更甚。

而從另一個角度看，這幾輪的印花稅辣招未阻樓價升勢，亦因為這些措施已逐漸被市場適應、消化，樓市投資客、內地客已視之為入市成本的一部分，令港府已難再有減辣空間，遑論撤招。港府若因應一些既得利益團體，例如親商界政黨、地產代理等要求，放寬甚至取消印花稅調控措施，將慷納稅人之慨，向物業投資者以至既得利益團體讓利；不難預料，結果將令樓價升勢如火上加油，不但令香港人要承受樓價更高昂的苦楚，更會將香港推向更凶險的樓市泡沫風險之中。

既然港府減辣、撤招已沒空間，更應思考的是將辣招由只為一時應急的「逆周期」措施，轉變為恆常化的措施，把課徵得來的各種帶有懲罰性的印花稅收益，直接投入公營房屋的建設，透過政府實現資源再分配，助港人特別是基層安居。轉為恆常措施，在保障港人首次置業權利的同時，對樓市的投資者甚或投機者，以「寓禁於徵」的方式以緩抑其購置本港住宅物業的需求，可彰顯住宅樓宇作為港人生活必需品，而非投資、投機商品的定位。

若政府將樓市辣招恆常化，並將課徵得來的稅金直接投入興建公屋，將可大大紓緩房委會的財政壓力，以加快建屋進度。

徵稅壓抑投機　挪騰資金建公屋

截至去年9月底，公屋輪候冊的申請數已達28萬多戶，但港府的10年建屋計劃，有把握可建的公屋數量僅約23.6萬伙，較目標的28萬伙存在極大落差，其結果是公屋輪候時間愈來愈長，「3年上樓」的施政承諾已難實現。有關注公屋問題的團體估計，最新的實際輪候時間將長達6年，意味仍然未能上樓的市民，要更長時間在私人市場捱貴租，又或為遷就本身財政能力，而要愈住愈細、愈住愈差，安居樂業之路愈來愈遙遠。

造成這個局面的其中一個因素，是負責興建公屋的房委會面臨嚴重的財政缺口，單是要應付未來5年的建屋開支，便涉資約1,178億元，而房委會的財政儲備結餘，到2021年時只會剩下180億元。就算政府預留了740億元「房屋儲備金」，但要應付下一個5年，以至更長遠的公屋建屋需要，亦勢面臨資金緊絀、巧婦難為無米炊之困。

因此，若政府將樓市辣招恆常化，並將課徵得來的稅金直接投入興建公屋，將可大大紓緩房委會的財政壓力，以加快建屋進度。根據稅務局的數據，在2015至2016的財政年度，整體物業印花稅的收入達285億元，當中有相當部分是來自SSD、BSD、DSD等樓控印花稅收入，若將相關稅收直接投入建公屋，以現時每個公屋單位的平均建築成本約62.6萬元推算，每10億元的注資，就可多建近1,600個公屋單位，為追趕建屋目標、為港人圓安居夢，邁進積極一步。

缺錢缺地缺人　房策三難題須解

只是，要加緊興建更多公屋，沒錢當然萬萬不能，但有錢亦非萬能，因為香港當下的建屋困難除因缺錢，更是缺地又缺人。土地方面，香港的新市鎮發展進度緩慢—新界東北、洪水橋等項目固然不斷拖拉，更關鍵是港府不敢觸碰佔用大片土地的棕地、私人會所背後的既得利益，結果只能在其他已高度發展的區份插針式覓地建屋，不但令建屋規模受到極大掣肘，且各區住屋愈起愈密集，更令市民生活質素下降。故要興建更多公屋，港府在土地政策上必須有新思維，拓展更多新市鎮、新發展區，以解決應付建屋所需的土地問題。

此外，就算解決了缺錢、缺地的問題，更要解決建造業人手不足之困，現時不少建造業工種長期面臨人手短缺，不但令建築成本飆升至世界最貴的水平，工程延誤更成為香港的常態，除透過培訓吸引更多年輕人入行，一定程度的輸入外勞，以應付各項重要基建特別是與民生攸關的公營房屋工程，是港府應積極考慮的方向。

只有將物業印花稅「辣招」恆常化，把稅款直接注資建公屋，同時積極打破香港在土地、人力資源等瓶頸，香港才有充分條件應對住屋問題此老大難題的挑戰，為這一代以至下一代香港人創建理想的安居之所。