三大鐵路沿綫盤同期推出 定價戶型各有睇頭 一文睇清入市攻略
樓市持續升溫，發展商密密出貨，三大新盤昨（9日）不謀而合同日開價，加入戰團的包括挾鐵路站上蓋優勢的新地南昌站匯璽第2A期、主打大戶型的長實馬鞍山星漣海、以及七成單位享海景的會德豐將軍澳MONTEREY，三盤首批推售單位合共涉及489伙，或有機會同期開售，爆發搶客戰。
不過，三個新盤各具特點，《香港01》整合各盤定價、戶型及配套等優劣，加上比併同區二手熱賣盤，為準買家掌握入市要點。
繼早兩月啟德發展區爆新盤戰後，戰線續蔓延開去，三大發展商昨同日為旗下全新樓盤開價，熱況屬近年少見。新盤正面交鋒，首要比較亦是買家最關心的固然是「價錢」。
星漣海定價貼近同區二手
其中，位於馬鞍山、靠近白石哥爾夫球場的星漣海，首批折盡平均呎價13,961元，與毗鄰的大型半新盤項目迎海的二手呎價13,558元相比，僅約3%的差幅，亦與迎海5期「迎海．御峰」上月首批折實均價13,520元相若。若以金額計，項目入場單位為769平方呎3房戶，折實售945萬元，此銀碼於區內二手屋苑不乏選擇，如銀湖．天峰8座低層一伙762平方呎3房戶，近日成交價918萬元；另靠近馬鐵站、但樓齡逾23年的新港城，3房套房戶新近造價為750萬元，但面積618平方呎較細。
| 匯璽 | 星漣海 | MONTEREY | |
| 位置 | 南昌深旺道8號 | 馬鞍山彩沙街1號 | 將軍澳唐俊街23號 |
| 單位總數 | 960伙 | 454伙 | 926伙 |
| 單位面積 | 267至1977平方呎 | 738至1732平方呎 | 239至1670平方呎 |
| 戶型間隔 | 開放式、1、2及4房 | 3、4房 | 開放式、1、2、3及4房 |
| 首批單位數量 | 210伙 | 93伙 | 186伙 |
| 首批折實均價 | 18,998元 | 13,961元 | 14,208元 |
| 首批最平折實售價 | 492萬 | 945萬 | 459萬 |
| 預計落成日期 | 2018年11月 | 2018年6月 | 2018年8月 |
| 最高折扣優惠 | 23.5% | 逾24% | 17.5% |
| 發展商 | 新地 | 長實 | 會德豐 |
另一位於將軍澳的MONTEREY，毗鄰的全為近兩年推售的半新盤，如天晉II及同系O' South（澳南）3個項目等。若相比同區去年8至10月推售的海翩匯及藍塘傲，首批折實均價11,196元及13,237元，MONTEREY折實均價14,208元，較之高約27%和7%，惟藍塘傲上周加價兩成加推餘貨單位，折實均價已超過2萬元，MONTEREY頓時變得相宜。
只不過，項目今批價單以2、3房單位為主，涉及銀碼較大，定價800萬元以下的單位少於60個（未折實），換言之，佔近七成單位售價逾800萬至千餘萬元，相同銀碼足夠於區內其他二手屋苑購入2房及3房單位，如都會駅或維景灣畔等。如MONTEREY 5座9樓一556平方呎單位，價單定價885.6萬元，相比樓齡16年的維景灣畔9座中低層一伙638平方呎3房戶，新近造價888萬元。
匯璽呎價貴「四小龍」三成
三盤之中，匯璽的呎價相對進取，首批折實18,998元，由於項目位處四小龍與奧運站之間，如與前者相比，現四小龍（宇晴軒、昇悅居、碧海藍天及泓景臺）二手呎價介乎1.25萬至1.46萬元不等，即較匯璽低三至五成。若與奧運站屋苑呎價比，差幅稍拉近至約一成，如維港灣及浪澄灣現時二手呎價約1.6至1.7萬元。
是次匯璽推出單位佔近三成、即約70個屬定價800萬元以下，七成屬800萬元以上。如匯璽1B座25樓G室，面積352平方呎1房，價單定價售797.8萬元，呎價2.44萬元，同金額足夠於鄰近大角咀港灣豪庭購入497平方呎3房戶。
三盤各攬不同客源
攻上車客的細單位大行其道多年，仍是市場搶手貨。三個新盤中，匯璽及MONTEREY均有提供開放式及1房細單位，其中，MONTEREY提供面積僅239平方呎的開放式戶，細絕將軍澳區私樓，但未出現在首批價單之內。反而，項目首批186伙以2房及3房比重較大，涉71及69個，另26個面積351 至863平方呎的1房、及20個平台特色戶，相信可吸引年輕夫婦及小型家庭換樓客。
而匯璽則為少有提供大量細單位的鐵路項目，全盤1,050伙中，佔520伙、即近半數為開放式及1房戶，明顯主攻上車客及長線投資者。首批210伙中，開放式佔27伙，1房佔81伙，兩房及4房各佔48伙及54伙。由於開放式及1房戶的僅267至381平方呎，面積細，故即使折實均價逾1.89萬元，少量單位的銀碼最平500萬元有找。唯獨清一色提供3、4房大戶的星漣海，定位會是換樓客。
匯璽地理位置佔優
三盤的樓花期均相若，預計均為2018年的第二、三季先後落成。當中，匯璽的主要賣點，除了是新地的品牌效應，亦是其地理位置，屬少有市區鐵路站上蓋項目，往香港站只需9分鐘車程。項目將自設29.8萬平方呎商場，與住宅落成期相若，平民化一點則可步行往附近富昌邨商場或碧海藍天基座商場。惟值得留意，項目的低座鄰近西九龍公路，雖已採雙層中空玻璃幕牆隔聲，或仍會存在噪音問題。
另外兩盤與鐵路站亦算相近，星漣海步行往烏溪沙站約需15分鐘，旁邊有兩層高的迎海購物商場；而MONTEREY距離港鐵將軍澳站、Popcorn商場或寶盈花園商場約10至12分鐘步程，尚算方便，且屋苑七成單位享有海景。