【樓市閒情】看清瘋癲樓價　上車的4個「絕望真相」逐一擊破

鴨脷洲驚現新地王、中原樓價指數再度破頂、鰂魚涌10大屋苑600萬元以下單位絕跡、天水圍嘉湖山莊呎價歷史性見「5位數」……連串「壞消息」刺激了一眾「無殼蝸牛」的情緒，「上車無望」之聲再次揚起。
在資金市推動下，樓價早已脫離基本因素，何時回歸正常，無人有水晶球，但在默默等待之中，看清樓市情況，肯定利多於弊。《香港01》綜合網上有關樓市的一些「真相」，找來美聯物業首席分析師劉嘉輝逐一拆解。

真相一、嘉湖山莊都破頂   樓市已屆「牛三」？

「牛市三期」的特色是市場情緒相當樂觀，壞消息當好消息炒，在股票市場，細價股、蚊型股開始當炒。買樓講「Location」，目前較偏遠上車盤嘉湖山莊的樓價都被搶高，莫非代表樓市已到強弩之末？

美聯物業首席分析師劉嘉輝不同意嘉湖山莊是「細價股」、「沒人要」的判斷。「嘉湖山莊是全港其中一個最大型的屋苑，經常會入成交龍虎榜頭10位，﹙我﹚不覺得是很偏僻，無人要。其實偏遠都已經是十幾年前的事，現在有了西鐵，去中環都只是45分鐘左右。」

他解釋，雖然近來不少樓盤成交創新高，但二手市場不活躍，代表性較低。也許部份業主見樓價升，選擇開高價放盤，但買家都不是全面「追價」，因為很多人都未必負擔到，間中有一兩個買家決定入市，便會創下「新高」，所以出現樓市「乾升」格局。

真相二︰樓市乾升   成交價無代表性？

事實上，本港樓價「破頂」的同時，成交量卻日漸萎縮，去年送交土地註冊處註冊的住宅物業買賣合約總數按年減少2%至54,701份，遠低於1996至2015年期間91,878份的長期平均水平。

劉嘉輝認為，出現樓價升、成交跌的奇怪現象，很大程度是因為政府先後推出多項樓市辣招所致。「雖然政府推出辣招是希望打擊短炒，幫樓市『降溫』，但其中一個副作用就是令業主更『惜售』，因為這些業主在賣了手頭上的單位再買新單位時，有機會受辣招影響。」結果是，樓市的二手供應量大減，二手成交也大跌。「令到市況更波動，上得更快，也落得更快，所以去年內地股市和匯市遇困，香港樓市一下子就急跌了一成多。」

成交大減，是否代表現時的高樓價欠缺代表性呢？劉嘉輝認為不能說現在的樓價完全沒有代表性，但無可否認，成交量少了近半，關聯性（Relevance）一定是少了。

真相三︰「麵粉價」被搶高   未來「麵包價」肯定會貴？

不少人認為「麵粉價」﹙地價及建築成本﹚貴了，未來「麵包價」﹙樓價﹚就一定不會便宜。的確，在10多年的樓市上升周期之中，地價與樓價節節上升，有關說法似乎有些根據，但究竟是「雞先定蛋先」？抑或兩者的關連性未必很強？

樓價走勢，理論上取決於供求關係，而非成本，在供應過剩，或者乏人問津的情況下，發展商為求套現，也要割價求售，道理如到了晚上，麵包店見無人買麵包，減價散貨一樣。況且，投地成交價反映的是個別發展商對未來市道的看法，重點是他們也是凡人，有機會「睇錯市」，成功投地後，將「麵粉」變成「麵包」，中間需時2、3年以上，時間差是一個風險。

美聯劉嘉輝亦指，地價上升的主要影響只是會令業主對樓市有較正面的預期，可能會提高單位的放售價，但長遠來說，今日投的地要幾年後才可以落成開售，到時候的樓價受很多因素影響，沒有人估計得到。他以1997年出現多幅地王為例子，稱如果樓價下跌，即使單位的成本價高過市價，假如發展商要急於套現，都要「焗賣」，不代表現時地價貴，日後的樓市就一定要升。

最「經典」的例子，莫過於信置（0083）牽頭的財團於97年上一個樓市頂峰，以較底價高出逾87%的118.2億元投得小西灣地王，不久便遇着金融風暴，樓價傾瀉；地王後來變成藍灣半島，於2000年開售，首批呎價只有4千多元，誰說「麵包」價一定會貴過「麵粉」價？

真相四︰ 辣招之下   投資客已絕跡？

根據政府資料，短期轉售（包括確認人交易及24個月內轉售）的成交宗數由開徵「額外印花稅」（2010年1至11月）前的平均每月2,661宗（佔總成交的20%），減少到2016年的平均每月28宗（佔總成交的0.5%）。與此同時，已擁有至少1個住宅物業的香港居民購買物業的個案於上年12月跌至225宗，佔總成交的6.3%，低於去年1月至11月期間平均每月1,181宗。數據背後，是否代表樓市投資客真的減少，抑或只是「數字遊戲」？

劉嘉輝認為，投資者逃避政府監管的方法很多，「要講都講唔曬」，例如投資客可借無物業的親戚家人以首置名義買樓。雖然政府難以完全禁止樓市投機客，但自政府推出辣招後，短炒確實是有所縮減的，「摩貨」的數量也大減。但他補充，投資、投機難分，「如果買樓來收租，預計持有10年的，你當唔當是『炒家？ 』他反問。

劉嘉輝指如果以持貨3年為準則的話，香港樓市炒家數字的確少了的，但仍有很多有實力的投資者，買樓時都會預計投資3年以上。政府無可能完全不容許投資客參與樓市，因為在監管過程中會產生其他問題。他舉例，長線投資者買樓後一般會對外放租，但如果政府向非首置的買家徵收重稅，令他們不買樓放租，發展商固然也不會出租新盤，這只會變相令租務市場的供應減少，令租金愈來愈貴。