【樓市狂潮】本地「首置客」借家人避新辣招　買樓收租充撐樓市

樓價愈升愈有，繼差估署公布本港1月私樓售價指數再創紀錄新高後，上周五﹙3日﹚公布、反映二手樓價的中原城市領先指數﹙CCL﹚亦連續兩周創歷史新高，報148.22點。
面對熾熱的樓市氣氛，多年來唱淡之聲此起彼落。近日，資深地產分析師張一鳴便一口氣列舉了樓市8大警號，直言今次樓市升浪，無論是從2003年或2008年起計，都是本港史上最長的上升周期，惟樓市沒有只升不跌的神話。
話雖如此，樓市各個見頂訊號「着燈」多年，「堅離地」的樓價，似爆未爆。為何這些警號遲遲未奏效？有分析指，在資金市下，樓市早已沒有再靠用家來支持，但市場仍存在一批實力雄厚的本地投資者，他們多以未有物業的家人名義入市，避開15%的新從價印花稅稅率，又可享租金收入，即使2厘左右的回報聽起來並不吸引，但「總好過揸現金」！

投資者的購買力仍未「脫節」​

樓市經過了十多年「大牛市」，樓價「破頂」似乎已不算是什麼新聞，這個市場早已脫離經濟基本因素及市民負擔能力。資深地產分析師、開元資產管理行政總裁張一鳴直言，現時完全是「資金市」，因為全世界的政府都在印銀紙，加上息口低，每個人都想投資，但是錢放在銀行利息很低。他又指近年不少大城市，例如國際金融中心倫敦，因政府推出辣招令樓價回落，可是香港仍然維持高樓價水平，全因港人相信樓價會節節上升，令樓價企硬，「當第一、第二梯隊入市後樓價上升，第三梯隊入市，自然相信樓價會繼續上升，加上報道及市場氛圍，『今日唔買，聽日買唔到』，令個人的行為是很難估計，樓價因而屢創新高。」

以上月開售、主打細房戶的新盤啟德嘉匯為例，首批推出208伙即日沽清，竟有「首置」客斥資近1.4億元狂掃15伙，主攻2房戶。次輪開售175伙，同樣即日全數沽清，當中佔4成為大手投資成交，市傳項目開售至今逾半數單位由大手客購入。

難怪中原地產主席施永青最近撰文指，香港現時的樓價已與用家的購買力脫節，樓市早已沒有靠用家來支持，他們對樓市失去影響力。反之，目前樓市由投資需求主導，因為樓價尚未與投資者的購買力脫節。

「首置」本地買家支撐樓市

美聯物業﹙1200﹚首席分析師劉嘉輝亦表示，現時整個樓市屬於資金市，並以本地投資者為主，因為海外買家需要繳付最高稅率，即15%買家印花稅（BSD）加新稅率15%合共30%。而且本地投資者財力雄厚，即使現時入市門檻增加，如需要繳付大筆首期、通過壓力測試及各種稅項，亦有能力及方法入市。

本港樓市自去年6月英國脫歐後急速反彈，劉嘉輝指脫歐扭轉了大家對利率的看法，加息看似遙遙無期，正當大家「有錢揸手」就不如買樓投資，雖然2厘左右的租金回報並不吸引，但總好比「揸現金」。

「在這個息口低的時候， 大家無諗其他﹙投資﹚。加上現早已超過基本因素，即是睇跌，也不會跌太多。」劉嘉輝稱，本地投資客最近「慣常招數」就是以未有物業家人名義，以「首置客」身分入市，避過支付去年11月新推出的15%劃一從價印花稅稅率。 以一位已持有住宅物業的本地永久居民為例，他買入第二層500萬元的單位時，便要支付15%的新從價印花稅，即75萬元，但如果「借人頭」以未持有住宅物業的本地親人，如子女的名義買入，則只需要付原本的DSD﹙雙倍印花稅﹚稅率6%，印花稅為30萬元。如此一來，投資者便可借未入市的家人名義增持物業，避過新「辣招」。

劉嘉輝︰「睇唔到很恐慌」

劉嘉輝又稱，現時市場上並未出現恐慌情緒，因為整體一、二手市場成交量，每月約4,000宗，呈乾升格局，「心急是有，但睇唔到很恐慌，都要睇有無能力去恐慌，無能力都無得驚。即使是下跌，亦只是乾跌。市場與用家購買力是脫節，若純粹單靠儲錢很難上到車，而且只會越買越細。」

加上，自內地2015年「811」匯率改革，人民幣貶值加劇，劉嘉輝指內地資金來港已不是買樓這麼簡單，正如早前中資高價買地皮，連麵粉價每呎都要2萬元，令市場氣氛熾熱，業主不會思索之後幾年的樓價，只會覺得「麵粉價都要2萬元，麵包價為何要平賣？」

等待「誘因」出現​

劉嘉輝認為，樓市未來走向最速視乎息口走勢。他表示如果加息一直加下去，速度及幅度加快，必定會扭轉業主的睇法，影響其資產配置，「若銀行存款已有可觀的回報，你估還會放在物業上？」但他亦相信樓市泡沫爆破是不會事先張揚，只會突然爆出來，根據以往經驗，很大程度上是來自外來因素，例如1997年外來的金融風暴，加上「內憂」八萬五政策及過度借貸等，但樓價大跌同時引發其他經濟問題，例如負資產、銀行壞帳增加、消費低、失業率高企、通縮等問題，亦不容忽視。

張一鳴亦言，8大見頂訊號不會令樓價大跌，只是有負面的影響，因此需要等待「誘因」出現，而這個誘因一定是宏觀事件，例如戰爭、銀行擠提、沙士等這些危機，才會令樓價下跌。目前，他亦只能告誡「只等誘因﹙catalyst﹚的出現，大家要小心為上！」