【樓市狂潮】逢「7」泡沫必爆？當下樓市與97年爆煲前的分別

北水南下搶地，令本港賣地價格屢破紀錄。麵粉價大漲，未來的麵包價相信也會水漲船高。中原集團主席兼總裁施永青近日更承認錯估樓市，「改口」稱未來樓價會由跌轉升，預期今年內上升近1成，而整個升浪上升約2成。
無可否認，目前的樓市比1997年時的「癲價」更癲！繼2月中資以逾168億元的作價，奪得鴨脷洲利南道新「地王」，打破20年前由小西灣地王所創下的紀錄後，上周五﹙3日﹚公布的中原城市領先指數﹙CCL﹚再度創下歷史新高，報148.22，較1997年的100水平，高出逾4成。目前，坊間已有不少聲音將目前的樓市狂潮比作97年樓市大崩盤前的情況，但此一時彼一時，兩個「大牛市」起碼有4個關鍵分別。

分別一、平均按揭成數不足6成

第一個分別是買家的按揭成數。97年前，很多香港業主做足9成按揭，炒賣多個單位，樓市稍稍跌逾1成時，不少投資者便發現他們變賣「磚頭」也不足以抵債，淪為「負資產」。那段大跌市，中原城市領先指數由1997年的102.93，下跌到2003年的31.77，樓價跌近7成，2003年第3季，全港有逾10萬宗負資產，一度佔銀行所有按揭的22%。

有鑒當時的慘痛經歷，自97年樓市爆煲後，金管局多次收緊按揭上限，現時規定買家至少需要付出4成至6成首期，銀行也設有壓力測試，令現時平均物業按揭成數不足6成。

去年初樓市出現較大的跌幅，中原城市領先指數由2015年9月的146.92跌至2016年2月的130.58，半年內跌了11%。但去年第一季金管局錄得的負資產數字只有1,432宗，足證政府限制買樓槓桿的策略取得了成效。截至2016年第4季，負資產住宅按揭貸款宗數減少至只有4宗。

分別二、供樓負擔比率遠低於97年

單是樓價下跌，出現大量「負資產」，只是情緒上影響樓市，沒有立刻明顯的影響。但如果業主開始斷供，銀行收回物業，形成銀主盤，將直接增加單位供應，令樓價進一步受壓。

1998年1月，最優惠利率（P）升至10.25厘，新造樓按息率平均約為 P加1.75至2厘，即實際供樓利率約高達12厘，遠高於當時平均約3.5%的租金回報率。再加上97年以後失業率持續惡化，去到2003年，失業率更一度高達8.3%。

當業主入不敷支，自然要斷供，眼白白看著單位變成「銀主盤」。現在全球處於低息環境，美國的加息步伐甚緩慢，P只是5厘，而新造樓按息率平均為 P減3厘，即實際供樓利率只是約2厘，遠不及97年水平，供樓負擔也較輕。97年的按揭供樓負擔最高達103%，去年第4季按揭供樓負擔比率雖有所上升，但仍只是63%，跟97年水平仍有好一段距離。

分別三、炒家比例減少　剛性需求大

另一左右樓市抗跌力的因素是樓市當中用家和炒家的比例，因為在跌市時，用家傾向繼續持有物業，但手上持有多個單位的投資者則較傾向放盤止蝕，先行套現。所以如果樓市當中，炒家的比例較高，市況也會較為動盪，一旦樓市跌勢已成，投資者爭相掟貨，更有容易引起骨牌效應，出現如1997年般的樓市大崩盤。

為了打擊炒家，政府先後引入「額外印花稅」（SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），如果單看稅務局資料顯示，現時樓市的炒風有所減少，以置業自用的用家佔比較高。短期轉售 ﹙包括確認人交易及24 個月內轉售﹚方面，成交宗數在2016年維持在平均每月28宗的低水平，佔總成交的0.5%，遠低於2010年1月至11月期間 (即開徵SSD前﹚的平均每月2,661宗。而反映「買家印花稅」的影響，以非本地個人及非本地公司名義購買物業的個案在2016年亦處於平均每月 94 宗的低水平，佔總成交的 1.8%。至於作為投資活動的指標，已擁有至少1個住宅物業的香港永久性居民購買物業的個案於2016年12月大跌至225宗，佔總成交的6.3%。

對樓的新需求當中，很大一部份來自新婚夫婦， 1991年至2013年間，每年約有4.3萬宗結婚登記，但同期私人住宅落成量每年卻平均只有2萬個單位。香港人的住屋需求遲遲滿足不了，「上樓難」成了嚴重的社會問題，但另一邊廂，當樓價開始呈現跌勢，這些積壓的潛在需求很有機會會把握時間「上車」，變相令香港樓市更抗跌。

分別四、中國資金湧入　成新力軍

香港需求以外，全球熱錢泛濫，追蹤磚頭在內的有息資產，其中內地買家已成為香港樓市的新力軍。隨著內地匯率持續貶值，不少內地投資者都湧到香港買樓，尤為鍾情豪宅。香港美聯物業住宅部行政總裁布少明去年表示，按買家姓名拼音劃分，去年第二季內地買家在2千萬港元以上住宅市場的比例已升至31%。

2016/17年度，內房陸續在港大手投地，合共投得6幅本港住宅地皮，金額達到533億元，可見內地投資者對香港房地產的興趣只升不降。不過，即使香港樓市的「泡沫」愈吹愈大，惟短期內料難以重演1997年的「泡沫大爆破」。