【土地大辯論】補地價制度不改　政府利益輸送惡名不滅

土地供應大辯論開展，除了粉嶺高球場去留外，過千公頃的農地和棕地也是焦點，當中牽涉公私營合作及補地價制度。中原集團主席施永青今早（5月2日）指出，發展農地從來需要公私營參與，只需各司其職。在補地價議題上，政府可策略性協助發展商，加快審批程序，並設定施工限期，免得長期有地不用。
然而，政府過往公私營合作發展的經驗，無以令公眾信服程序公正，偏袒地產商的例子不鮮。假若香港不糾正更根本的土地分配制度不公，再多的土地辯論也是浪費時間，官商勾結、利益輸送的惡名長伴政府。

政府往績斑斑　難再取信於民

土地供應專責小組的 18 個選項，其中之一是運用私人土地，包括公私營合作。要洗走公私營合作發展農地、棕地帶來官商勾結、利益輸送的惡名，施永青今早在電台節目指出，政府規劃土地時不應考慮土地業權誰屬，按社會大眾需要分配公營及私人住宅。官地宜優先運用，私人發展商隨之發展手上地皮。當政府在審批私人農地改劃用途時，可要求發展商業主在限期內建屋。

理論上，施永青的建議沒錯，但只要翻查政府過往經驗，政府偏袒地產商例子絕不少見，也擔憂未來仍會繼續。「01周報社論」重提天水圍的新市鎮發展時，港英政府與發展商聯合發展，並簽署協議，天水圍公屋的商業發展不得威脅發展商，一大惡果就是天水圍一直沒有公眾街市。回歸後，政府未有公開招標就把數碼港發展權批給盈科拓展，又批准地產商以建造馬灣公園代替變更土地用途的補地價金額。此外，新界東北發展一役，政府最初宣稱以傳統新市鎮發展模式收地，後來食言，以公私合營方式收地。因此，市民對公私營合作充滿疑慮，並非媒體渲染，更非無的放矢。

關鍵問題之一，是政府規劃時配合業主擁有的農地位置吻合，施永青提到的「不應考慮土地業權誰屬」，過往甚少實現。另一關鍵，是補地價機制猶如黑箱，而結果往往是政府「賣大包」，把大部分土地收益的利潤流向地產商口袋。

補地價過程黑箱　改革未能釋疑

《香港01》去年報道，補地價程序過往只有地政總署九人小組負責，既無獨立專業人士參與，公眾無法知悉釐定金額緣由。再者，發展商售樓利潤大幅偏離地政總署的20%利潤比率指標。這在於評估補地價方程式，以當時市價為基礎，樓市暢旺時，大筆樓盤增值的利潤就可歸入發展商口袋。若推算發展商過去十年共十個補地價住宅項目，把賺得的「超額利潤」納入補地價，估計庫房可進帳472億元。

政府在2014年推出「補地價仲裁先導計劃」，改善補地價機制，但未獲業界重用。那邊廂，業界人士、學者以至智庫早已洞悉漏洞，提出不同建議，例如改變估價會議的成員組成，加入專業人士參與，分期補地價以緊貼市況等，機制更公平公開。

對於民間批評，地政總署署長陳松青年初表示，會檢討補地價仲裁先導計劃，同時成立中央統籌小組，專責處理大宗發展的補地價項目，以加快建屋程序。土地供應專責小組主席黃遠輝表示，公私營合作的土地，投入的公帑需要興建等值的公營房屋，但可以得到公營房屋供應，私人發展商也要補足地價。不過，如何衡量等值，則未有詳情。再者，對於如何更能掌握補地價的收入，加強補地價機制的資訊發布，官員仍然沒有正面交代，難釋港人對政府屈服地產商的憂慮。

大辯論只是兜圈　土地資源分配問題未解　

正因如此，政府運用《收回土地條例》，重掌土地規劃的主導，撥地分配公營房屋，再把適量土地透過拍賣，由私人發展商擁有並發展，來得公平。官員和地產界人士經常以訴訟不斷，甚或強搶私有產權來反對動用《條例》，但實情是，政府每年也動用《條例》，不論是為展開公務工程或是重建樓宇，而且並非每次收地也曠日持久，反對一方的的辯詞未免誇張。連當年主張停建居屋的前高官孫明揚，去年也撰文支持政府收地、由政府整體規劃和布局，為何現屆政府官員如此執着？

如今，土地大辯論的焦點集中在 18 個土地選項，但更根本的問題卻沒有觸碰，那就是土地資源分配。囤地不用是浪費資源，補地價制度黑箱容易導致偏袒地產商，還有絕大部份土地收入只用作基建支出，變相抑制其他公共服務開支，最後，不斷賣地也助長樓房商品化。「01觀點」多次強調，政府的土地政策，應掌握土地房屋發展主導權，減少財團和市民在資源和權力的差距，讓港人安居。只有依循這個理念做辯論，做諮詢，才有實質意義。