【地政賣大包】十大型私樓項目利潤超標 補地價少收470億
《香港01》上月率先披露，新鴻基地產獲批159億元「超筍補地價」（每呎樓面地價約3,200元），將西沙路農地轉換成「巨無覇」住宅項目。學者估計利潤可達350至400億元。事件令市場震驚，社會亦關注政府是否低估補地價，發展商豬籠入水，庫房卻未能相應受惠。
現時地政總署評估補地價時，會預留20%利潤（以總發展成本計）予發展商。然而，《香港01》翻查過去10年、共10個大型農地轉住宅項目的市值、成本和補地價資料，均顯示發展商賺得盤滿缽滿，利潤達29%至105%，這些「超標利潤」合共近472億元，相等於廣深港高鐵香港段造價逾半。
土地監察主席、前立法會議員李永達批評，補地價制度向發展商傾斜，政府不應為求增加房屋供應而低估補地價。中大經濟學系教授莊太量建議，政府可考慮分兩期向發展商收取補地價金額，保障庫房應得收入。地政總署重申政府的估值基礎清晰合理，並不存在低估補地價。
近年樓市供求失衡，私樓成交價屢創新高，政府多次重申要多管齊下，增加土地和房屋供應。現時私人發展商除了入標競投政府土地，還會向城規會和政府申請改劃囤積的農地，向政府補地價後發展住宅項目。
地政總署以方程式評估補地價 預留20%利潤予發展商
地政總署主導審批修訂地契，以及評估補地價金額的工作，當中最受關注的補地價金額，是由既定方程式（下稱「地署方程式」）評估和計算（見圖），除了考慮修訂地契前（即農地），以及修訂後（即發展項目，包括住宅、商場及車位等）的土地價值差額，還會預留「足以促使進行發展項目的利潤」予發展商，以令發展商有足夠誘因建屋，同時保障政府庫房的合理收入。
2009年，時任發展局局長林鄭月娥回覆立法會指，政府於2008年12月將評估住宅項目補地價時，預留予發展商的利潤比率，由10%調升至20%。舉例而言，如發展商於住宅項目的成本為100億元，則政府於評估補地價時，會預留20億元（總發展成本的20%）為發展商利潤，至於20%以外的利潤，則應該計入補地價。
10發展項目利潤 全部超出政府兩成指標
為探討地政總署評估補地價機制的成效，《香港01》翻查發展商公布的資料和市場數據，然後整理和估算出過去10年、共10個涉及農地補地價的私人住宅項目資料（見表），包括項目市值、成本，以及補地價金額，並按資料推算10個項目的利潤。記者將估算結果交予中大經濟學系副教授兼劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量閱覽，他確認計算方式和推算數據合理。
結果顯示，這10個於2007年至2011年間批出補地價的住宅項目，除新世界發展位於西貢的「傲瀧」外，其餘全部獲地政總署批出，以每呎樓面約2,000至3,000元補地價。全部10個項目中，不同發展商所得的利潤，均超出地署方程式的20%指標；10個項目中，發展商的「超標利潤」合共471.8億元。
以利潤比率計，恒基地產的沙田「迎海」和新鴻基地產的元朗「Grand YOHO」，均勁賺一倍，其餘大部分項目的利潤比率介乎55%至84%之間；利潤比率最低的元朗「蔚林」，亦達29%。全部10個項目的利潤比率，均大幅偏離地署方程式的指標，令人質疑署方過去10年是否持續低估補地價，令發展商獲「超標利潤」。
迎海勁賺一倍 超標利潤達131.7億元
10個項目中，港鐵烏溪沙站外的「迎海」最具代表性。2009年，恒基地產獲地政總署批准，將該幅逾9.6公頃農地轉為住宅項目，署方當時批出補地價為96億元，即每呎樓面補地價3,253元。恒地主席李兆基當年親自開記者會公布，與政府達成該宗補地價協議。當時他興奮形容，計及補地價，預計項目每呎成本只需5,000多元，「整個項目會有好多錢賺」。
地產代理指出，當時馬鞍山同區屋苑的平均呎價約為4,200至5,800元，與李兆基預計的每呎成本差不多，但他仍預計項目有「好多錢賺」，反映當時恒地對後市甚為樂觀。樓市其後果然愈升愈有，由「迎海」2012年開盤時實呎均價1.3萬元，普遍升至現時一手呎價1.6萬至1.7萬元。
按公開資料和市場數據推算，「迎海」的項目收益（包括住宅收益、商場及車位市值）高達380億元，減去89億元項目成本及96億元補地價，估計恒地所得利潤達195億元，利潤比率為105%，勁賺「一個開」。若以地署方程式計算，恒地在此項目的「超標利潤」達131.7億元。
新地Grand YOHO 利潤比率超出地政總署指標4倍
另一例子，是新鴻基地產位於元朗的「Grand YOHO」，新地於2010年與地政總署達成71億元補地價協議，以每呎樓面計2,901元。計及住宅收益，以及商場和車位市值，估計「Grand YOHO」項目收益達385億元，減去125億元發展成本和71億元補地價，新地獲得利潤高達189億元，利潤比率為96%，同樣大幅超出地政總署預留的20%指標近4倍，落入新地口袋的「超標利潤」達124.8億元。
發展商所得的利潤比率，大幅偏離地署方程式預留的20%上限，有測量界人士解釋，是與地政總署評估補地價時，以當時價值（Current Day Value）計算項目價值有關（見另稿）。事實上，近年樓市升勢急遽，發展項目開售時，呎價每每已大幅超出計算補地價時的水平，為發展商帶來龐大的「超標利潤」，但政府卻無將這些利潤收歸庫房。
樓市累升115% 新地西沙路項目補地價水平竟較8年前低
然而，地署方程式如何計算「當時價值」亦惹人質疑。以新地上月與地政總署達成協議的馬鞍山西沙路項目為例，補地價金額為159億元，即每呎樓面地價為3,195元；對比同區的「迎海」，2010年以約96億元補地價，每呎樓面約為3,252元，換言之，今次西沙路項目的每呎樓面補地價較8年前還低。
有測量師估計，西沙路項目建築成本（包括基建等）約每呎6,000元至7,500元，即計及補地價，每呎總成本約為一萬元。莊太量認為，由於樓價未有回落迹象，估計西沙路項目開售時呎價，不會低於現時實呎介乎約1.4至1.7萬元的「迎海」。他指若項目以每呎1.8萬元推售，新地可獲利逾350至400億元，認為每呎樓面補地價，若訂為約4,000元較為合理。
李永達：補地價制度向發展商傾斜
土地監察主席、前立法會議員李永達認為，10個項目均顯示發展商利潤「超標」，反映補地價制度向發展商傾斜。他指出，地政總署有責任保障庫房應得收入，即使急欲增加房屋供應，政府亦絕不應低估地價。
李永達引用學者研究數據指，雖然樓市近年起伏難測，但過去40年平均每年有6%至7%的升幅，以長遠計土地價值勢必上升，發展商幾乎肯定可賺取「超標利潤」，加上發展商手上有大量農地，「這幅地的補價不合心意，就與政府傾另一幅，發展商永遠不會輸」。
他認為，在自由市場理念下，政府不應預留20%利潤予發展商，「發展商應自行承擔風險，為何政府要擔心他們賺不到錢？他們賺到錢，除了交稅外也不會分給庫房」，而即使補地價再低，樓盤仍會以市價開售，買樓人士沒有因此得益，利潤只會落入發展商手中。
學者建議政府分期收取補地價 金額更貼市
莊太量同意，由於項目的發展年期長，售樓時的價值與達成補地價協議的一刻，市況已相差甚遠，價格可能有極大變動。他建議可參考居屋做法。政府賣樓予首任居屋業主時，不會收取十足地價，會保留折扣金額，直至轉售時才需繳付補地價。
按照此邏輯，政府在私人項目的補地價上，可先收取一個基本補地價，賣樓時再收取餘下部分補地價，「補地價可能比原來少一成，再加五年後賣樓收益的一成，對政府來說，可以令收回來的金額更貼近市場」。
地政總署：制度行之已久 不存在低估
地政總署發言人回覆《香港01》時表示，補地價是以估算當時的市況及價值為基礎，政府不會計入日後市況及價值的變化。發言人續稱，發展商的實際利潤要視乎樓宇落成或推售時的市況，如市場需求、經濟環境、實際發展成本、利息開支等因素，因此樓宇售價及實際利潤，與發展商補地價時的市況及各項估算數值不存在必然關係，若市況逆轉，發展商利潤可能減少甚至蒙受損失。
署方強調制度行之已久，估值基礎統一清晰合理，並不存在低估補地價情況，並會繼續注意市場，使地價評估適當反映土地的市場價值。
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