【01周報社論】公私合營非首選　應釐清政商關係

誠然，政商合作在城市發展自難避免，惟公私營合作發展不一定導致官商勾結。前提是政府應先釐清政商關係，以香港整體利益為依歸，絕不能處處偏袒地產商，犧牲廣大市民利益。在殖民地時代，沙田第一城的發展項目正是公私營合作模式。當年政府以部分土地發展權作誘因，邀請發展商出資填海，開拓新市鎮，整個項目配合政府制訂的發展大綱，70%土地留作公共房屋及基建發展。發展項目既建立逾萬單位的大型私人屋苑，亦滿足基層市民的住屋需求。

觀乎不少公私營合作發展項目，政府往往淪為地產商的附庸，致令市民對公私營合作缺乏信任。1977年土地供應特別委員會計劃將天水圍發展成新市鎮，發展商購入大片農地及魚塘，1982年政府向發展商回購土地並聯合發展。政府與發展商訂立協議，天水圍公屋的商業設施規模不得威脅發展商，其後政府計劃在區內興建永久街市，正因簽訂了「不平等條約」而備受阻撓。當年政府未有公開招標，將數碼港項目批予盈科拓展，招來眾議；最終數碼港淪為地產項目，被抨利益輸送，鮮見創科成果。此外，政府容許地產商補地價發展馬灣項目，前提是興建主題公園免費開放予公眾，主題公園的發展成本則從補地價中扣除。但是原定2006年落成的第一期項目，最終在2009年才全面開放；至於第二期項目，協議未有規定落成日期，開放日仍遙遙無期。

在新公私營合作發展模式下，地產商需補足地價才可發展手中農地，並設獨立機制處理補地價。政府更會出資參與前期基建，要求發展商為政府興建等值公營房屋。誠然，成立獨立機制、促發展商補地價，旨在杜絕利益輸送。但是獨立機制為何、執行成效若何，頓成疑問。政府早在2014年試行「補地價仲裁先導計劃」，強調獨立、公平、透明。但是計劃並非強制，發展商可循地政總署的九人小組申請改劃土地。「補地價仲裁先導計劃」推行逾三載，截至去年底僅得一宗申請。去年12月，新鴻基地產以159億補地價發展馬鞍山西沙路地皮，估計獲利逾300億元。政府基於什麼原則釐定補地價金額，公眾無從知悉，其獨立、公平、透明度更無從說起，實在是一大諷刺。現有補地價機制既對地產商百般遷就，市民自難期望新公私營合作發展將有什麼新板斧。

全面發展粉嶺高球場　收回發展商囤積農地

追本溯源，以基建換公營房屋的成效，實在值得商榷。土地小組去年發布《善用現有土地》文件，政府主導的五個新發展區、新市鎮擴展區（古洞北、粉嶺北、洪水橋、元朗南、東涌）的公私營房屋比例，尚且未能達致《長遠房屋策略》訂立的六比四目標；地產商補足地價後，亦難保政府能主導規劃，着令發展商興建大量公屋。新市鎮的前期工程動輒上百億元計，洪水橋新發展區的前期工程費用達500億元，面積不及洪水橋新發展區一半的東涌新市鎮，前期基建工程費用亦近130億元。「等值」方案以地價計算，還是只計建築成本，至今仍未取得共識。

土地供應專責小組強調公私營合作發展的好處，卻漠視中短期發展方案的粉嶺高爾夫球場用地，更添疑竇。大辯論諮詢尚未展開，泛民乃至工聯會早已主張發展佔地達172公頃的粉嶺高爾夫球場。若全面發展高球場建屋，有助紓緩急切的房屋問題。高球場屬官地，政府不向球會續租即可收回土地。發展高球場的難度，遠比公私營合作為低，爭議也較少。觀乎土地小組的粉嶺高球場「全面發展方案」，採用中低密度發展模式，刻意低估可建屋量，小組成員更強調發展高球場破壞環境，似為高球會護航。土地供應專責小組執意捨易取難，實難以服眾。

政府未有引用《收回土地條例》取回地產商手上的農地，更顯其畏首畏尾。過去政府不乏引用《條例》之先例，2016年政府在火炭、屯門的公屋項目曾援引《條例》收地。去年發展局局長黃偉綸亦指出，只要符合法律定義的「公共用途」，政府就可動用《條例》，興建公營房屋屬「公共用途」之列。既然收地合法，政府何以懼怕動用《條例》？地政總署、漁護署、土木工程拓展署就古洞南農業園向北區區議會發表的簡報，明言動用《條例》發展農業園。落實新農業政策，政府尚且敢動用「尚方寶劍」，對於關乎民生的房屋規劃，更沒有理由對發展商諸多顧忌，對基層苦況置若罔聞。

確立清晰補地價機制　取回土地發展主導權

黃遠輝曾言，土地供應專責小組將開展廣泛公眾諮詢，而且不會有傾向性。但是小組未敢觸碰社會既得利益者，大辯論有如掩護利益輸送的幌子，已然招來眾議。政府若要取信於民，必須三管齊下，全面發展粉嶺高爾夫球場，以《收回土地條例》取回發展商囤積的農地，並立法規定補地價機制必須清晰透明、公平公正。這些措施，相信官員都了然於胸，其未有執行，不外乎害怕損害商界利益。社會存在不同、乃至對立的社會階級，政府的責任是杜絕任何一方受盡欺壓。有為的政府絕不能坐視不理，乃至助人為惡，成為剝削者的一員。

以現時香港的經濟發展程度看來，公屋、居屋的質素理應進一步提升。也許有人認為，若然私樓與公營房屋差別不大，那麼私樓單位只會乏人問津，但是香港乃先進地區，政府應致力提升市民生活水平，為社會發展規劃美好願景。可惜的是，現時市民的基本住屋權尚未受到保障，據2016年《中期人口統計》，近21萬市民居於劏房，房委會最新的公屋輪候時間已升至4.7年，遠遠未達3年上樓承諾。

土地大辯論雖云積極覓地建屋，港府卻似與商界「同行」，未為百姓紓憂解困。政府有責任提升營商環境，為企業發展提供致勝路徑，這既不是官商勾結，更並非偏袒商界。惟港府高官及精英階層應積極反思政商關係，思量政府如何與商界合作，權衡怎樣與地產商謀劃覓地建屋良策，這才是今天為官之道，而且是社會民生福祉所繫。居於劏房者眾，輪候公屋遙不可期，政府必須展現領導意志，釐清政商關係，重新掌握房屋發展的主導權；否則，願景二字無從談起，「大辯論」也將淪為一場毫無意義的「假諮詢」。

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