【01觀點】兩大理由　香港要設立物業增值稅

中原城市領先指數顯示，主要屋苑實用呎價萬元以下放盤已經絕迹。有人說賣家只是追隨市價，但當市價脫離民眾負擔能力，民眾要盡借按揭或者攤長還款年期才可置業，而政府管理樓市的「辣招」無以平抑樓價。樓市失控，加劇階層之間的矛盾。政府必須調整對策，保障港人的適足住屋權，縮窄貧富差距。引入資產增值稅，值得考慮。

現行調控樓市工具失效　須另覓蹊徑

「01觀點」倡議三管齊下，透過加強租住權保障，增設空置稅及針對物業的資產增值稅，從而管制私人住宅市場，保障民眾住屋權。租住權保障是平衡業主和租客權力，空置稅是善用樓房資源和堵塞租住權保障漏洞，資產增值稅改善稅制及穩定樓價。尤其是當樓市暢旺，公營房屋短缺，民眾難以自由選擇居住模式，規管私樓市場則更為迫切。

樓市熾熱，牽涉全球量化寬鬆、利率低企、幾年前美匯轉弱等宏觀因素，但香港稅率低、稅制簡單、資金自由進出，加上勾地表制度減低新私樓供應，也為樓市加添柴火。港府改變不了大趨勢，也應設法減低樓價波動對市民的影響。政府連番推出的額外印花稅，又打擊「一約多伙」等規避方法，雖能一時緩和氣氛，樓價後來又重拾升軌。因此，政府需要另覓措施令樓市降溫。

有助樓價回歸理性　避免買家高價入市

簡單來說，資產增值稅是指對出售物業獲利，減去成本、行政費用後徵稅，其目的如下。

首先，如果利得稅和額外印花稅擊退炒家，阻止短期買賣住宅，那麼，資產增值稅就針對以年計持有物業，高價放售的個案。的確，有業主得知有地皮高價售出，或者附近屋苑高價轉手後，選擇提高售價甚至封盤，相信日後總會有人承接，獲利更多。事實上，額外印花稅實施超過三年，不少單位過了「禁售期」後，仍能以高價售出，安然獲利。

不過，眾所周知，有成交並不意味成交健康、理性。買家可能擔心錯過時機，以後就無法置業安居，於是勉強入市。然而，如果有增值稅，現有賣家不會不斷抬價，因為部分也變成稅款，而買家也應預期物業升值的利潤不會盡入口袋，減低投資意欲，樓價的升幅有望減慢。

改善稅制　惟不應靠收稅拓財源

第二，現時徵收15%個人薪俸稅，卻不徵收物業增值稅款，有欠公平。當然，政府可以考慮徵收大額股息稅，或者提高企業利得稅比例，但這不妨礙徵收物業增值稅，針對以買賣住宅謀利的個人。事實上，政府要同時訂立大額股息稅及增值稅，才可堵塞企業和富商轉移薪金、股息和物業資產，逃避稅項的漏洞。

有支持設立資產增值稅的學者認為，政府可以透過稅收增加收入。這不失為擴闊稅種之道，然而，如果政府有心令樓市重回正軌，則不應指望由此渠道「斂財」，增值稅的目的是為防止買賣雙方非理性定價，令稅制更公義。

設立資產增值稅有助穩定樓價，增加物業徵稅渠道，令稅制更公義。同樣重要的是，有效徵稅，將會減少個人單純靠房地產增加資本，導致少數人佔去大部分社會財富，加深香港的財富不均。這可鼓勵個人靠工作、創業意欲。在公營房屋短缺的情況下，調控私人物業市場更為重要。下文將會討論資產增值稅的框架，包括徵稅對象、稅階和其他預期影響。