【瑞典模式】「公屋」再定義 兩招控制居住成本
要了解瑞典的房屋政策，用香港的一套語言是不行的。這裏說的不是瑞典語或粵語的問題，而是字詞意思和概念上，兩個地方都截然不同。以公屋來說，他們的公屋不設申請者入息上限，月租可以高達7,000克朗（1克朗約0.9港元）。雖然問的和答的都在說「public housing」，但腦袋在想像的卻大大不同。香港的單位細小、劏房日多、年年加租、樓價不跌，去到相當宜居的瑞典斯德哥爾摩，要解答的問題只有一個：「如何控制居住成本？」答案，是兩道板斧。（此乃瑞典模式專題報道之一，文末可看相關報道及專訪影片）
尋找瑞典公屋之旅比想像中不容易。即使置身住宅區左右張望，還是看不出哪些是公屋，哪些是私樓。
「外表看起來，是沒有分別的。這幾棟是我們轄下的公屋，旁邊那些是私人住宅。」在瑞典郊區小城舍夫德，Dan Sandén一邊駕車，一邊指向窗外公屋。
上世紀二次大戰後，瑞典面對嬰兒潮帶來的住屋壓力，國會權力下放到市政府，由他們廣建房屋。1965年至1974年間更有「百萬計劃」，增加居住單位多達100萬個，務求做到人人有屋住。「那幾棟就是那個年代落成的。」Dan說。
由「公司」經營的公屋
Dan是舍夫德市公屋公司的行政總裁，代表市政府發展公屋。這種瑞典模式的公屋政策，公司雖然以商業方式運作，但也要配合市政府的規劃和建屋目標。況且，由民選產生的市政府可以決定誰人執掌公屋公司，間接亦令他們必須問責，不可能只管牟利而忽略民生。
驟聽起來不易理解的是，瑞典公屋的租金不一定很便宜，四、五百呎的單位可要月租五、六千克朗。Dan解釋說，他們也不能虧本出租，而且瑞典公屋不設入息審查，無業、低收入以至中產等都可以申請入住。有住戶明言，他們搬進去是因為看中社區關係，不時有睦鄰活動，左鄰右里可以互相照應。再者，這個新屋村亦設有會議室、健身房等，不像在香港，只見於私人屋苑。
沒有收入限制，沒有特別條件才能住公屋，每個人都應該可以住公屋，這就是瑞典模式。
當然，瑞典的公屋之間亦有差異。新落成的美輪美奐，通常都設有洋台，看起來真的與私樓無異；但在斯德哥爾摩市中心，不少公屋已經落成經年，相對陳舊。走進南島區一個屋村，有住戶表示，從外面看起來或許沒有好感，不太想踏進去，但其實內裏環境依然不錯，而且鄰舍較為多元，有不同膚色和階層。
更重要的是，瑞典公私營房屋的租金都在合理水平，鮮有誇張的升幅、令租戶住不下去。瑞典租戶聯會首席經濟師Martin Hofverberg甚至說：「租金壓得太低了。」
集體談判的租金機制
不論是公屋或是私樓，瑞典法例規定，只要有超過三個租戶加入瑞典租戶聯會，他們就可以全權代表所有租戶，與業主談判租金。在公屋方面，聯會的磋商對象是每個市政府的公屋公司；在私人住宅方面，他們跟大廈業主談判，通常都是發展商協會。目前，聯會在瑞典九成住樓達到足夠成員數目，因此負責全國大部分的租金談判。
集體談判的好處，顯然在於聯會籌碼大，比起由租戶逐一談判而言，更可以抵制業主加租。而且，這種做法亦可以確保差不多面積和質素的單位，租金都是相若。Martin指出，每年第四季他們都會比較忙碌，與業主磋商新年度的租金水平。按法例規定，業主提出加租必須有合理理由，例如通漲、大廈維修等，不可能肆意加價。至於通漲、經濟環境等應該如何影響租金定價，便成為談判的主要內容。
我們是中間路線，介乎市場和政府控制租金。
Martin說：「我們是中間路線，介乎市場和政府控制租金，我們有權談判，但也算是市場制度，可考慮不同質素、位置等來決定租金。」但他接着指出，目前斯德哥爾摩的租金過低。
作為租戶代表，竟然抱怨租金過低，這是甚麼道理？Martin解釋，當地政府在1990年度開始削減發展商的建樓資助，令斯德哥爾摩的住宅單位供應追不上需求，市場在供求失衡下，樓價愈來愈高。與此同時，租戶聯會卻仍然以集體談判機制控制租金升幅，因此租金遠低於市場價格。
由於出現價格落差，愈來愈多人把握機會投資或投機，例如租戶將單位以貴價二次租出，非法地賺取中間差價。亦有租戶萌生買下單位的念頭，根據法例，業主一旦由租轉售，原本租戶優先「接貨」。單位易手之反，往往已經不再受原有的談判協議規範，所以他們可以自由定價，以市場價格放租，從中獲利。
站在租戶聯會的角度，他們固然不希望業主加租，但要整個機制行之有效，Martin認為斯德哥爾摩政府必須增加房屋，例如加推建樓資助，令市場上有足夠的單位供應，令樓市價格降溫。對比香港的房屋困局，Martin認為香港土地有限，而中國內地亦有龐大的買樓需求，因此供應增加都只是杯水車薪；但在斯德哥爾摩，他們的城市規劃可以向周邊地區擴張，在供應增加之下，房屋價格有望回落。
BRF有如業主制衡機制
從Martin的分析可見，即使是租戶聯會，同樣要考慮如何防止住宅淪為投資或投機工具，推高民眾的生活成本。在租樓市場有租戶聯會的集體談判，而在置業市場，則有業主協會（BRF）。
在瑞典買樓，他們不時提到的一句話是「買的只是居住權，而非擁有權」。若非購入單棟洋房，而是在一棟樓宇中買個別住宅單位，新業主都會加入BRF，交出一定會費後，共同負責關於這棟樓的事務，例如大廈維修。但有別於香港一般的業主立案法團，瑞典業主往往賦予BRF更大的權力，可以限制其他業主能做甚麼，不能做甚麼。例如說，有BRF不許業主將單位轉租出去，有些更進取的，會禁止業主在其他地方擁有另一個單位。換言之，這是一個集體制衡機制，減少住屋淪為投資工具的可能。
瑞典既有租金訂價機制，亦有私人單位規管措施，令他們相信人人都可享基本的住屋權利，最大的關注始終只是人口增加帶來的需求壓力。斯德哥爾摩連同附近經濟關係密切的地區目前人口380萬，預計到2050年會增加至500萬。面對訴求不斷，政府近年已經規劃廣建住屋，為市場降溫。根據目標，他們打算在2030年或之前落成最少14萬個單位，而且盡量平均分佈，當中3.7萬個單位在斯德哥爾摩市區，4.2萬個在西邊市郊，7.4萬向南發展。
在瑞典期間，不時可見地盤天秤或維修工程，市中心還有新的車站啟用。大興土木之後，民眾真正能受惠多少，是否就能帶來更好的居住環境，讓人人都感受到好處？答案令人期待。或許對於當前的香港，怎樣的城市發展和規劃才不是大白象工程，是更值得探入研究的課題。
〈瑞典模式——由搖籃到墳墓〉影片：
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上文部份刊於第135期《香港01》周報（2018年10月29日）〈由搖籃到墳墓 瑞典福利何以哉？〉。