【大坑西】助民間參與重建　規劃師用專業技術冀迫城規回應民意

半世紀前，由一眾紳士牽頭的「平民屋宇有限公司」，以非牟利團體身份用優惠地價在石峽尾興建廉租屋大坑西新邨，地契寫明要租給低收入人士。半個世紀後，董事變了地產商申請重建，房屋將會出售，這與希望繼續租房屋的居民意願大相徑庭。城規會即使收到九成意見反對方案，重建計劃還是在6月獲批准了，只指明要安置好居民。
有規劃師看不過眼，協助居民入紙修訂大綱圖，將民間聲音帶入常被財團及政府壟斷的城規會體制：限定重建後八成半為資助出租單位、商店由非連鎖店經營，這是香港規劃歷史上未見過的修訂申請。然而，民間規劃，談何容易？

當年優惠地價建邨　重建資助房屋不再

近60年樓齡的大坑西新邨（俗稱大坑西）是香港最後一條私人廉租屋邨，當年獲優惠地價批地及低息貸款，由志願團體「平民屋宇有限公司」（下稱「平民屋宇」）興建，地契規定興建最少1600個單位給低收入人士出租。平民屋宇首批董事全是城中富豪或名人，如東亞銀行主席李國寶父親李福樹等10人；董事名單現有李國寶、恒地主席李兆基等。

大坑西重建多年來只聞樓梯響，2014年一度傳出李兆基欲捐出地皮，直至本年3月平民屋宇提交城規會的方案中，寫了將會有6座27至41層大廈分兩期重建，安置方案包括現金補償、購買資助房屋單位，以及租住部分單位到2024/25年。但是，2024/25年後租住的居民是否要走呢？方案沒寫。

平民屋宇的重建申請收到1594份意見，當中1484份均反對申請，主要不滿安置方案。不過，重建計劃仍獲城規會有條件通過，只在「指引性質的條款」（advisory clause）列明：申請人（平民屋宇）與住戶在安置問題達成協議前，不得修改地契。

安置問題只放指引條款　無法定效力

規劃師林芷筠認為，將安置問題放在指引條款，是個「無力的要求」，沒法定效力：「沒一定要求，部門會說：『有說最好喇，參考下喇』，最後沒有都不能迫。」

如此，重建後有沒有出租單位，最後的把關便去了修改地契的過程，亦即地政署。她說，那卻是個不公開的過程，不肯定地政署能做到什麼：「大坑西重建，沒寫明房屋類型，因為那是政策性的議題，運房局當時沒出聲，大概因為不想『攬上身』吧。」

當區區議員譚國僑指，平民屋宇在重建方案提交上城規會前，沒正式跟居民對話過。居民大多希望政府介入重建，在重建政策下得到安置住下去。據2011年人口調查，大坑西三成居民為65歲以上長者，是全港平均數的一倍。大坑西居民權益關注組發言人歐陽潔珍指，過去居民一直沒資格申請公屋，因大坑西已是私營「公屋」，連居屋也不能申請，而邨內不少是年老居民：「如果拿了積蓄買樓，又怎會有錢吃飯呢？」故居民希望重建後以資助模式續租。

民間規劃師義撰技術文件　迫政府回應

林芷筠任職於私人公司，深明城規會體制忽視民意：「我日常工作要應對客人，大約七成是私人發展商或業主，三成是政府部門。目標都是完成一項研究，或是令一項申請通過，過程中，回應公眾及周邊社區的意見並非重點，因為制度沒要求這樣做。」

她在6月開始跟居民共議要是安置方案獲批應如何對策：「示威遊行，只會得到一兩日的關注。」她指出，雖然居民的聲音從不在體制內被反映，但體制仍容許公眾以（城規會條例）12A入紙（修訂大綱圖）迫他們回應。」於是，她發揮自己的專業協助居民將意願寫一份技術性文件出來。

七八月期間，林芷筠在跟深水埗社區發展關注組合作做了一份問卷調查，在深水埗街頭訪問了400多位市民，當中約八成是原區居民，但調查對象不只限於大坑西居民，是因為需要更多廉租屋是整個社會的聲音。

問卷調查出來後，林芷筠更看到平民屋宇「沒跟街坊傾過」：「例如方案會建老人中心，但街坊想要的卻是老人院，不只是玩樂的設施。」

城規會一般而言只審批土地用途，「沒角色要監察房屋類型」，而林芷筠看到居民的意願更包括希望將來有小店，而非連鎖式商店，她也有懷疑過：「寫到那麼specific，行嗎？」但又覺得，不如讓政府回應：「要部門答，為何『唔work』，總不能每次說沒有先例就拒絕。希望可以藉他們的回應突出政府的思維。」

望八成半公屋價出租　 小店經營舖位

林芷筠認為，民間規劃就是為一個團體的意願整合，求同存異：「當政府或私人業主的項目大多以成本效益、省時、簡化程序的原則去做，民間規劃更重視的是社區將來如何使用。居民以使用者的角度去看，與高高在上的政府及私人業主有不一樣的視野。」

她用了整整一個月公餘時間撰寫一份22頁長的申請文件大綱框架和理據。過程中，她就像街坊的技術支援一樣：「我接收了街坊的意願，再想想如何寫成技術文件。」

大坑西邨居民徐均權上月就石硤尾分區計劃大綱核准圖作出修訂。由於調查結果顯示，五成多受訪者認為重建後應以公屋形式出租，四成認為應同時有公屋及資助房屋。最多人認為公屋與資助房屋的比例則該是5比1，故決定民間的申請決定規定該地帶上的85%房屋作資助出租房屋，建議租金定價與公屋租金看齊、限定商店由獨立小商戶經營。

不過，由於重建方案已獲批，即使城規會通過民間修訂申請，亦只能在平民屋宇有修訂或重新提交方案時對其有限制作用。而城規會委員潘永祥亦指，城規會只會看申請是什麼用途，一般不會規定它用作賣或租，那是地主及地政署地契考慮的範圍。

學者：制度不利民間規劃

城規會過去不時被批評為橡皮圖章，縱面對大量反對信，亦阻不了它通過新界東北發展等申請。中大地理及資源管理學系教授伍美琴指出，城規會整個制度不利民間規劃：「它是為由上而下的規劃而設。香港連社區規劃都沒有，又怎會有法例典章方便市民做民間規劃？H15喜帖街縱使拿了規劃師學會的獎，仍然未能符合城規會的技術規定。」她補充，城規會的委員全由政府委任，未必能體察民間需要。

林芷筠也看到，這種體制令到民間與政府長期處卡拉鋸狀態：「現時政府在每區都會找地建屋，但公開時已是決定了，社會就有反彈。其實政府和市民兩面都好費力，規劃署又覺得自己是磨心，審批完社區又不喜歡。這幾年間那麼多矛盾，都知道不能長久下去，但又好像不敢做些什麼改變，好像麻木了。」

近年多了民間規劃，林芷筠認為，雖然政府最終一定不會100%接受民間的倡議，但可能會吸納少許元素加入計劃之中：「有這些可能性，都好過沒有。」她認為民間規劃並非「只是文件上去打」，同時亦需籌備一個campaign，爭取多點民間支持及引起社會討論。這次經驗可讓其他團體參考，累積民間規劃的經驗：「在體制未有巨大改變前，唯有行多一步幫居民。長遠來說，我們會吃力，如果吃力完又沒成果，會灰心。」