負資產個案逾2.5萬宗的啟示　樓市將泡沫破裂　還是谷底反彈？

環球經濟下滑，引致樓價從高位下跌了23%左右，直至今年第4季末，香港的負資產數字急升1.2倍，即增加了1.4萬宗，達到25,163宗。雖然金管局稱按揭拖欠比率仍低，但負資產住宅按揭貸款數字，創近20年以來新高。樓市前景並不樂觀，如果沒有什麼突破的利好消息，估計今年樓價仍然繼續下跌，假如像預期一樣再下跌5%至8%，那麼負資產宗數有機會逼近5萬宗。

樓市走勢的確令人擔憂，因為這是一個量價齊跌的局面。據統計去年全年總成交量只有5.8萬宗左右（包括住宅、工商舖），創有紀錄的33年以來歷史最低，筆者並非擔心樓價下跌，更擔心的是成交量萎縮嚴重影響經濟，不但打擊港府和地產商的賣地和賣樓收入，也嚴重影響地產業的整個產業鏈，其中包括建築材料、鋼筋水泥、裝修工程以及工人就業等。此外，不少聲音認為只有樓價下跌，才能讓更多人達成置業願望，但事實上，低迷的成交量告訴我們，首次置業者並不敢在跌價時買進。

假如樓市按照這種量價齊跌的情況繼續尋底，那麼負資產宗數將持續攀升。有讀者問樓市是否出現泡沫危機？筆者不敢斷言樓市是否會泡沫爆破，只能提醒大家必須要有危機意識，謹慎處理個人財務，做好防範措施，因為我們不知道尋底時間需要多久，而防守時間的長短可以決定投資者和中小企業的命運。千萬不要再來一次像97年一樣的金融風暴，這個風暴為什麼讓那麼多人躲避不及？是因為它伸延了六、七年漫長的時間，直至03年沙士出現才見到谷底。筆者嘗試分享一下對後市發展的看法，從利好消息和利淡因素來作分析。

樓市好淡爭持　各有三點因素

承接上文，目前利淡的因素主要有三 : 首先，負資產數字已逾2.5萬宗，估計今年有機會達至4萬至5萬宗，衝擊金融體系的穩定性，令銀行對地產業務進一步收緊。其次，地產商累積的貨尾和已出入伙紙待售的單位超過3萬個，在爭相出貨的情況下，唯一選擇是減價促銷，對後市帶來壓力。第三，利率仍在高位徘徊，中小企業營商環境困難，幾萬個「百分百無扺押貸款」出現嚴重違約情況，公司倒閉潮和物業被銀行接管情況接踵而至，形成樓市人踩人的骨牌效應。

看事物是兩方面的，利好的消息主要也有三：第一，中央政府萬億元救市措施也惠及香港，全力支持香港鞏固國際金融中心地位，估計「一簽多行」不僅在深圳實施，最後連大灣區甚至全國大城市都有機會推行，情況像「沙士」時期的自由行一樣。第二，港府今年的財政預算案有機會全面撤辣，樓市「先免後徵」以及「資本投資者入境計劃」等，對後市帶來支持作用。第三，在發展商減價促銷下，樓價已有一定程度折讓，加上人們對利率走勢向下的預期，促使用家入市興趣轉濃；去年低迷的成交量累積了不少購買力，估計今年會陸續釋放出來，對樓市有一定支持。

綜合以上幾點利好和利淡因素，究竟樓市會出現泡沫危機還是從谷底反彈？兩種聲音各持己見，市場對於今年樓市的看法，幾乎都是向下調整，跌幅從5%至10%不等。可是大家最關心的是，樓市會否泡沫爆破？似乎不會到那麼嚴重地步；那又會不會從谷底反彈？又好像缺乏上升動力。筆者認為今年上半年樓市仍然較為偏淡，樓價會在下跌中尋找支持點，中小企業的倒閉潮和銀主盤的不斷增加，會淘汰一部份人和企業。歷史的巨輪仍然繼續前進，這是汰弱留強的年代，所謂一代新人換舊人，希望大家在逆境中保持樂觀態度，保留實力，迎接未來不斷出現的挑戰。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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