為何減辣沒任何反對聲音？　汲取歷史經驗教訓　慎防負資產急增

港府日前公布最新的資本投資者入境計劃詳情，在投資移民的3,000萬港元組合裏面，加入可以購買非住宅物業（即工商舖車位等），同時也能夠以印花稅「先免後徵」的機制購買住宅單位，與外來人才買樓一樣待遇。這是一個非常大的突破，相信措施在現今經濟前景低迷的情況下，能為出現泡沫危機的樓市帶來支撐作用，令樓市穩定一點，讓樓價有序下跌，對香港經濟有利無害，絕對值得大家支持。

樓市需求管理措施（俗稱樓市辣招）實施了13年，目的是要壓抑不斷上升的樓價。對於樓市辣招，港府向來十分堅持，不會輕易減辣或撤辣，在過去的一兩個月前，財爺仍然強調樓價偏高，首置者還是覺得難以負擔，為何近日港府突然如此開明？時移世易，經濟環境不可同日而語，筆者認為港府願意再度減辣，原因有以下幾個方面：

5個不得不減辣原因

首先，樓市交投萎縮嚴重影響香港經濟，每月總成交量只有三、四千宗，與2003年時期相若，當年「沙士」時期經濟嚴重衰退，破產跳樓燒炭事件幾乎每日發生，但今天的經濟環境並不是當年處境，市場本來就有剛性需求，不可能沒有一些正常的買樓和換樓行動，可見地產十分低迷，人們對後市極度悲觀。這個現象已經不僅影響到地產商和物業代理的生意，而且也影響關連行業的產業鏈和流通量，嚴重阻礙香港各行各業發展，因此不得不救。

其次，樓價自去年下跌了15.5%，人們憧憬今年初通關後經濟復甦，可是樓價在第一季上升5%之後便後勁不繼，到今年年底倒跌了7%至8%，即去年和今年累積下跌了23%左右，而且跌勢轉趨急速。上月負資產個案錄得1.1萬宗，今月可能已達1.5萬宗以上，甚至在進一步擴大中，這是源於數據滯後出現的關係。根據目前走勢，估計樓價每再跌8%至10%，就會多一至兩萬個負資產個案。當年沙士時期香港有逾10萬個負資產，可以形容社會到了民不聊生地步。如今假如任由樓價跌勢加劇，也有可能出現3萬至5萬個負資產個案，前車之鑑，為了防止歷史重演，樓市不得不救。

第三，金融市場與樓市是香港經濟支柱，股市嚴重不振，創業板指數大跌99%，主板股市有三份之二股票沒有或只有微少成交，IPO集資大幅縮水，甚至輸給了長期落後的印尼；樓市方面，大部份發展商賣不動樓，因此對土地招標非常審慎，政府有一半地皮出現流標或出價不達標而收回，嚴重影響賣地收入，再加上股市方面收入大幅減少，引致港府入不敷支，年初原本預計今年有盈餘，結果可能出現過千億元赤字，因此，不穩定樓市，土地怎會有人高價競投？

第四，財政預算案將於明年二月底公布，如何製作一份理想的財政預算案，就像學生要考試交成績表，員工需報告工作表現一樣，每個人在每個崗位都需要有交代，不能過於表現不濟，更不能出現大退步。就如今天在內地的各個省份或城市鄉鎮，同樣都是在互相競爭拼經濟，仕途能否更上一層樓，也是看表現而論功行賞。因此，無論是關乎香港整體經濟前景，還是自身的履職工作表現，財金官員都必須盡力盡責。而出招救股市和樓市符合民意，是施政當然之選，看不到對香港經濟有什麼負面影響，最重要的是今時今日，出任何招都不會讓樓價回升。

最後，再補充一個很簡單的理由，為什麼本欄近年來一直呼籲港府減辣？原因減辣是最容易吸納資金、企業及人才的舉措，可以說只需使用行政手段，不費吹灰之力。而事實上，不久之前推出的為外來人才而設的「先免後徵」政策，以及印花稅減半措施，公佈後外界反應非常正面，沒有聽到有人反對；而近日公布的新投資移民計劃，甚至可給予購買工商物業，竟然也沒有任何反對聲音。這證明什麼？對香港經濟有利的政策早就應該實施了，如果3年前開始放寬，香港的國際龍頭企業一定多不勝數。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

免責聲明︰以上內容僅代表作者的個人立場和觀點，不代表香港01的任何立場，香港01亦無法核實上述內容的真實性、準確性和原創性。

另外，以上純屬個人研究分享，並不代表任何第三方機構立場，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。