一個原因讓地產商大幅減價　兩個理由使港府不肯撤辣｜蔡志忠

長實的油塘新盤「親海駅II」賣個滿堂紅，讓寂靜的地產市場片刻變得異常熱鬧，能夠在樓市的「冰河時期」創出如此佳績，實在難能可貴。當然，價格戰是必須的，大幅減價兩至三成，符合現今的經濟狀況，也配合了市場的購買力。

坦白說，大減價看似容易，其實不易，一方面要有實力，另一方面要有誠意，缺一不可。市面上一些中小型地產商，他們的樓盤預算盈利可能只有一至兩成，如何減價兩至三成賣樓？其他大型地產商又未必肯一起大減價，最多只肯減一成半成，認為慢慢賣一樣可以賣完。結果許多樓盤都只賣出幾成或一半而已，可說是「唔湯唔水」，這樣的話其實資金回籠緩慢，也不利整體經濟流通。

那麼為何長實肯大幅劈價賣樓？原因只有一個，就是貨如輪轉的營商之道，也就是要再「執筍嘢」。在現今經濟前景低迷，樓市急速下滑的情況下，現金流何等重要，可以說現金就是王。正當大家都資金短缺之際，手持大量現金的長實，便是要出手之時。還記得當年98年亞洲金融風暴期間，香港土地乏人問津，當時的長實集團就以每呎樓面地價200元的超筍價，購入馬鞍山酒店地皮。今天，歷史又將再次重演。

根據以往經驗，在樓市淡靜的季節，通常是一手樓主宰市場，二手樓幾乎冰封，就像現今的市道一樣。新盤發展商賣樓靈活多變，肯減價付高佣搶客戶，二手樓業主自然招架乏力，因此新樓愈好賣，二手樓就愈淡靜，市場上的買家，就僅是如此而已。樓市面對重重困難，各界要求減辣的聲音愈來愈大，筆者認真觀察了一下，連大多數平時關心基層的政黨，也紛紛提出樓市減辣來支持經濟的要求。

港府不減辣 皆因首置者認為樓價仍高

港府如何回應？首先財政司司長陳茂波上月表示，在目前首置者認為樓價相對仍高，市場供應仍偏緊的情況下，不適宜就壓抑炒賣及投資活動的樓市需求管理措施，俗稱「辣招」作任何調整，必須優先滿足本地市民的自置居所需求。意即一天本地首置買家覺得樓價高，就一天都不可以撤辣或減辣了。

另一位政府相關官員，房屋局局長何永賢日前也指出，個別發展商以居屋類似價錢銷售樓盤屬個別銷售策略，局方目前仍在觀望整體樓市。她續指，以逾400萬元單位樓價為例，現時每月供款仍佔家庭收入中位數的73%，遠較2003年時的二十年平均數約50%為高，重申「撤辣」與否要留意多項因素，包括經濟環境變動以及利息會否上升影響市民入市意欲等。何局長的意思是說要等到市民的每月供款佔收入中位數50%才可以減辣，那麼是否意味著要等到樓價跌至03年沙士時期的價格？

筆者有一點不解，為何港府如此堅持，不撤辣沒關係，微調減減辣也可以吧？目前社會上要求減辣的聲音並不只是地產界，各行各業皆出聲了，大家都是在為香港經濟，為支援中小企業，從這個出發點看事情或者分歧可以收窄一些。反正撤辣也好減辣也罷，樓價都仍然會往下調，首置者一樣能夠買到私樓，再說還有大把居屋和資助房屋可供選擇。此刻減辣不會影響港府管治威信，那麼應該先減哪一項辣招？從幫助經濟、招商引才的角度看，先放寬外地人買樓，調整一下買家印花稅（BSD）吧。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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