樓市三年內只輸不贏　符合港府合理期望｜蔡志忠

美聯儲宣布加息0.25厘，滙豐銀行立即調高香港最優惠利率0.15厘至5.875厘，恒生、渣打、中銀等銀行也緊接跟隨。加息直接增加業主的供樓負擔，進一步衝擊疲弱的物業市道，也令中小企業的融資成本負荷更重。正如筆者一向強調，投資要謹慎，更要居安思危，因為我們正處於利率不斷上升的年代，利率一旦調升，樓價馬上腳軟，高息就是樓市最大的敵人。

人們常說要打破樓市只升不跌的神話，此話好像猶在耳邊，今天我們卻已在討論樓價將要跌多少，將會跌多久。沒錯，樓市已經缺乏應有的動力，看看每個月的成交量跌至3,000至4,000宗，而且多數是細價的樓宇成交，便知道資金看淡樓市前景。現在連用家也押後置業計劃，他們採取觀望態度，於是急於出貨的業主唯有不斷減價求售，由於樓市承接乏力，樓價愈做愈低，遲買者更能買到心水便宜貨。最後，市況恐怕會步沙士時期後塵，樓價愈是往下調，用家愈是不敢買。

根據土地註冊處資料顯示，2023年上半年錄得虧損的轉手個案共1,967宗，是2010年下半年樓市辣招出台以來最多；虧損宗數佔整體比例約14.6%，創出14年新高。驟眼看來，14.6%的蝕錢例子好像不算多，其實是十分嚴重，由於所成交的住宅樓宇很多是業主在幾十年前買下，當時樓價可能只是幾十萬至幾百萬元不等，理論上今日賣出不可能虧損，如果錄到近一成半虧損的話，證明很多是在近7、8年內買進後再賣出的個案，也看得出樓價已跌破近幾年價格。

沒錯，面對目前的樓市困局，只能形容樓市是處於只輸不贏的局面。可以大膽地估計，用家在過去3年內買進的物業，在正常的情況下，今天賣出都是輸的，讀者可能不相信，認為筆者是語不驚人誓不休！沒關係，大家不妨找一找在過去3年內，所成交的十幾萬個買賣單位，看看有沒有賺錢個案？如找到，可以反駁筆者，我向大家承認見識少。當然，所指的是正常的成交例子，內部特殊成交、跳樓貨和凶宅等的轉讓不算。

首置者覺得樓價便宜　才有機會減辣

樓市雖然嚴重內傷，樓價已明顯呈下調趨勢，但似乎又符合當局的期望，正如財政司司長陳茂波所言，今天的樓價在首置者眼中仍然偏高，港府需要優先照顧首置者的買樓需求。意即樓價仍然需要進一步下調，等待首置用家覺得便宜時才有機會減辣，而即使是03年沙士期間，樓價累積大跌6、7成，創下歷史低位，用家仍然不敢入市，他們害怕低處未算低。如果樓價是以首置者的合理期望為標準，恐怕在財爺任期內都不可能減辣了。

以筆者所理解，為樓市減辣只會帶動交投量增加，對樓價的升跌並不能產生太大作用。我更關心的是香港的經濟前景，如何能夠吸納企業資金和人才等，更重要的是如何引進和提升高科技產業，實現高質量發展。今天，在港府財金官員眼中，庫房的儲備仍未用完，還有金錢可以派給市民，民望自然也高企。因此，既不需要內部大力救市，也不急著提高樓股市場交投，為官之道，以不變應萬變，也無風雨也無晴。

回看行政長官李家超率領香港政商界訪問東盟三國，包括新加坡、印尼和馬來西亞，東盟國家發展潛力龐大，期望此行可為香港開拓更多商機；此外也希望這次機會爭取東盟國家支持香港加入區域全面經濟伙伴關係協定RCEP。特首一行此行非常有意義，首站到達新加坡，會見李顯龍總理和其他重要官員，筆者也寄望特區官員認真感受一下新加坡今天的繁榮，如何做一個真正開放的國際都市，充分利用國家給予的獨特地位和優勢，發揮香港超級聯絡人的角色，冀望從中得到一些啓發。

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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