投資部署戒急用忍？　大膽預測樓市步入熊市｜蔡志忠

樓市最大的敵人息口持續高企，短期內沒有下調跡象，好淡之爭最終勝負已決，這一回由淡友勝出。6月份樓市交投淡靜，截至27日整體樓宇買賣只錄得約4,000宗成交，比5月份下跌21%。觀二手樓業主蝕讓個案開始頻繁，一手樓發展商又紛紛減價促銷，可以大膽地預測，樓市已正式步入熊市。

筆者雖是地產中人，但評論樓市喜歡如實反映，不愛刻意唱好。自從港府不鼓勵投資物業，努力儲蓄的市民唯有選擇股票或債券等金融產品，結果大多數人當然是損手爛腳。經過一番兜兜轉轉，還是覺得投資磚頭比較「穩陣」，朋友問我未來投資部署如何？戒急用忍！面對錯綜複雜的內外政經環境，連筆者也難以預測，只能用以上四個字作回應。

所謂「成也地產，敗也地產」！這句話在内地民營房地產企業已靈驗了。有人說，土地財政在改革開放的40年發揮了極大的作用，如今可以完成歷史任務，只剩下基礎設施建設和舊區改造工程等，地產再不可能是暴利的行業。這樣的形容某些方面我是同意的，例如二、三線城市或鄉鎮地區的樓市因供應過多而將長期不振。然而，另一些一線大城市，如北上廣深或倫敦新加坡的房價卻依然堅挺，原因是全世界人口都在向大城市移動。

香港也不例外，一直以來都是地少人多，房屋剛性需求很大。只是近年移民者眾，人口流出了逾三十萬人，加上在港府的管理措施之下，房屋需求變得小一點，價格自然也偏軟一些。港府銳意增加基層房屋，除了開發北部都會區、開展交椅洲人工島計劃，還有粉嶺高爾夫球場割地興建公屋等，這一切一切，都是在告訴廣大市民，上樓上車不用急，大把供應在後頭。

小心資源錯配和投資風險

完全同意應該照顧基層民眾的居住需求，不過也要小心資源錯配和投資風險問題。在啟德興建過渡性房屋，會不會使其他偏遠地區的過渡房屋變得不吸引？在粉嶺高爾夫球場撥地興建公屋，有沒有考慮過交通配套和社區設施跟不上？竭力幫助首置者上車置業，甚至以按保方式讓他們取得9至10成銀行按揭貸款，怕不怕樓價跌1成後，他們已成為負資產？

針無兩頭利，如何平衡社會各界利益，是港府需要檢討的問題。作為負責任的政府，既要關心基層，也要振興經濟，甚至可以說首先必須搞好經濟，增加港府庫房盈餘，才有能力去關心和幫助基層市民，否則最後都會是空談。

經歷了社會暴亂、疫情衝擊，以及面對地緣政治風險等，香港可以說歷盡風雨洗禮，經濟復甦需要一點時間。至於樓市，不想見到樓價大幅上下，只希望成交量恢復正常，讓土地拍賣活躍，地產稅收增加。香港必將浴火重生，這一天遲早會到來，大家需要耐心地等待！

【財經專欄】蔡志忠｜亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會會長

從事地產行業近38年，擁有豐富的工商舖投資經驗。集團旗下企業包括財務、飲食、百貨商店、超市、迷你倉、共享工作間等等，業務多元化發展。

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